מס שבח 2015 סעיפי פטור נוספים ותקופת צינון

מוכר דירה? בבעלותך מספר דירות מגורים?

 

בתחילת 2014 אירעו מספר שינויים משמעותיים במיסוי מקרקעין אשר מהווים מהפכה של ממש.

 

 

בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את ההסדרים שבחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

על מנת להבין את הוראות מיסוי מקרקעין במתכונתם החדשה יש להכיר מספר מושגי מפתח:

"יום המעבר" – 1.1.2014

"תקופת המעבר" – 1.1.2014-31.12.2017

"יום התחילה" – טרם נקבע, מסתמן כי יום התחילה יהיה ביום 1.8.2013.

פטור חד פעמי – דירה חלופית

סעיף 49ה מאפשר פטור חד פעמי במכירת 2 דירות מגורים מזכות למטרת רכישת דירת מגורים אחת במקומן. הסעיף נועד במקור לזוגות אשר לכל אחד מהם הייתה דירה קטנה בטרם התחתנו וכעת מעוניינים לשפר דיור, למכור את שתי הדירות ולקנות דירה אחת גדולה במקומן. טרם התיקון הסעיף לא כלל תנאי לפיו לא ניתן לנצלו מקום בו הדירות הממומשות אינן הדירות היחידות שבבעלות בני הזוג ומכיוון וכך הפטור נוצל גם על ידי משקיעי נדל"ן (ובעיקר על ידם). להלן נוסחו המתוקן של הסעיף:

49ה.

(א) על אף הוראות סעיף 49ב, המוכר דירת מגורים מזכה (בסעיף זה – הדירה הראשונה), יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה, אם התקיימו כל אלה:

(1)   במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה – הדירה הנוספת);

(2)   המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;

(3)   סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 2,022,000 שקלים חדשים;

(4)   המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה – הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1);

לעניין סעיף זה נוספה מגבלה כאמור לפיה במועד המכירה של הדירה הראשונה יש ברשותו דירה נוספת אחת בלבד. כלומר לאדם שבבעלותו 3 דירות מגורים אין אפשרות למכור 2 מהן בפטור על פי סעיף זה.

כאשר שווי 2 הדירות עולה על 2,022,000 אך אינו עולה על 3,364,000 ניתן לקבל פטור חלקי.

מוכר יוכל להשתמש בפטור זה פעם אחת בלבד.

פטור במכירת דירה שנתקבלה בירושה

 

סעיף 49ב(5) מאפשר מכירתה של דירה שהתקבלה בירושה:

49ב(5)   המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(א)   המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב)   לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג)    אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

הסעיף עצמו לא שונה על ידי חוק ההסדרים. עם זאת תיקונים אחרים שנעשו עשויים להשפיע עליו.

עקב תיקונו של סעיף 49א כנזכר בחלק ב', רק תושב ישראל זכאי לבקש פטור ולא כל מוכר, לפיכך מוכר שאינו תושב ישראל שקיבל דירה בירושה לא יהיה זכאי לפטור בגין דירה שהתקבלה בירושה. כמו כן, מכיוון והתנאי השלישי הוא כי אילו המוריש היה בחיים היה פטור בעצמו ממס שבח, ככל שהמוריש אינו תושב ישראל גם יורשיו לא יהיו זכאים לפטור בגין המכירה.

יורש תושב חוץ יהיה זכאי לפטור במידה וימציא אישור ממדינת התושבות כי אין בבעלותו דירת מגורים, יורשיו של תושב חוץ יהיו זכאים במידה וימציאו אישור כנ"ל ממדינת התושבות.

פטור בהעברה בלא תמורה מיחיד לקרובו

 

במסגרת תיקונו של סעיף 62 לחוק העוסק במתנה פטורה בין קרובים הוחמרו התנאים בהם ניתן לקבל פטור באמצעות צמצום הגדרת קרוב בחוק:

62.   (א)   מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס. לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו (2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1 וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה– יהיו פטורים ממס.

כלומר, הגדרת קרוב כוללת בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל הנ"ל. הגדרת קרוב לא תכלול אחים ובני זוגם של אחים וכן, לא תכלול איגוד בשליטת המוכר.

אדם יוכל להעביר דירה ללא תמורה בפטור לאח או אחות רק אם קיבל את הדירה שהוא מעוניין להעביר מהוריו או הורי הוריו בהעברה ללא תמורה או בירושה.

לעניין העברה פטורה מיחיד לקרובו יש לשם לב להוראת המעבר שנקבעה בסעיף 44(ד)(3) לחוק ההסדרים:

44(ד)(3) במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר על ידי מוכר שקיבל את הדירה כמתנה פטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין בתקופה שמיום התחילה עד תום תקופת המעבר, יראו את נותן המתנה, לעניין פסקאות (1) ו–(2) כאילו הוא המוכר;

לפיכך כל דירה שתועבר על פי סעיף 62 לעיל, ללא תמורה מיום 1.6.2013 ועד 31.12.2017 תספר במכירתה לעניין מכסת המכירות המותרת על פי סעיף 48א(ב2) (החישוב הלינארי המקל ראה חלק א) על חשבון המעביר והדירה תמוסה במכירה כאילו היה המעביר המוכר בעצמו.

תקופות צינון במכירת דירה שהתקבלה במתנה

 

סעיף 49ו תוקן אף הוא ותקופות הצינון שבו הוקשחו:

49ו.  (א)   על אף האמור בהוראות הקודמות של חלק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה –

(1)   אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, מיום שנעשה בעלה;

(2)   אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים

        (ב)   מוכר כאמור בסעיף קטן (א) שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.

        (ג)    לענין סעיף זה –

(1)   יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה;

(2)   אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני-זוג, יביאו בחשבון לענין התקופות האמורות בסעיף קטן (א) את גילו של המבוגר שבהם.

למידע נוסף ולהתייעצות עם עורך דין מקרקעין, צרו עימנו קשר

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

רשימה זאת מתעדכנת מעת לעת.

* ניתן לתאם פגישת ייעוץ במשרדנו בתשלום בטל': 050-9543511 או במייל [email protected]