רכשתי דירה, ועוד טרם נרשמתי כבעליה, הוטל עיקול על זכויות המוכר בדירה, האם אני בבעיה?
הערת אזהרה:
הערת אזהרה היא רישום בפנקס המקרקעין (טאבו) הנעשה בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט -1999.
הערת האזהרה נועדה לרב לשלב הביניים שבין מועד חתימת הסכם המכר לבין המועד בו ירשם הקונה כבעלי הדירה במרשמי רשם המקרקעין.
כשמה, הערת האזהרה נועדה להזהיר את מי שבוחן את הנכס מושא הערת האזהרה כי ביחס לנכס הזה המוכר נתן לצד ג' התחייבות לביצוע עסקה. קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה כגון הערה על התחייבות המוכר להמנע מלעשות עסקה בנכס או הערה על התחייבות של רוכש ומוכר לרשום משכנתא לטובת בנק המשכנתאות של הקונה.
הערת האזהרה נועדה להגן על רוכש פוטנציאלי מפני תרמית של המוכר שימכור את אותה דירה לכמה אנשים שונים. בהתאם, מקום בו התחרות על הזכויות בדירה היא בין שני רוכשים זכותו של הרוכש הראשון תגבר מקום שהוא פעל לרישום הערת אזהרה לטובתו על זכויות המוכר. בעוד מקום בו הרוכש הראשון נמנע מרישומה של הערה, הוא עשוי להפסיד לטובת הרוכש השני, שכן הוא התרשל ולא פעל להגן על זכויותיו.
באופן דומה, הערת האזהרה גוברת על עיקול שנרשם על זכויות המוכר בדירה, לאחר שהיא נרשמה.
עיקול זמני:
עיקול זמני או קבוע הוא סעד שנועד לאפשר לנושה של בעל נכס לתפוס את הנכס בעיקול, לשם הוצאותו למכירה ופרעון של החוב כלפיו מהתמורה שתתקבל ממכירת הנכס. עיקול יכול לנבוע מהליך משפטי אזרחי, חובות כלפי רשויות או הליכי הוצאה לפועל המתנהלים נגד בעלי הנכס.
מטרת העיקול היא להבטיח שלנושה יהיה ממה להפרע בגין חובות החייב כלפיו.
סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:
סעיף זה קובע: "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה… הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה…"
המשמעות היא שאם נרשמה הערת אזהרה לטובת רוכש, ולאחר מכן הוטל עיקול על הנכס בשל חובות המוכר, זכויות הרוכש, כפי שהוגנו באמצעות הערת האזהרה, גוברות על העיקול המאוח והנושה לא יוכל לתפוס את הנכס ולהפרע ממנו
דוגמה להמחשת ההבדלים:
נניח שאדם בשם יוסי חתם על הסכם לרכישת דירה מאדם בשם דוד. מיד לאחר החתימה, יוסי דאג לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו, כדי להגן על זכויותיו בנכס. כעבור חודש, נושה של דוד הטיל עיקול זמני על הדירה בשל חובות שדוד צבר. במקרה זה, זכויותיו של יוסי, שהוגנו באמצעות הערת האזהרה שנרשמה לפני הטלת העיקול, גוברות על זכויות הנושה. המשמעות היא שיוסי יוכל להשלים את רכישת הדירה, והעיקול לא יפגע בזכויותיו.
המלצות לרוכשי דירות:
- רישום מיידי של הערת אזהרה: מומלץ לרשום הערת אזהרה בהקדם האפשרי לאחר חתימת הסכם המכר כדי להגן על זכויותיכם בנכס. כשאנו מייצגים רוכש במסגרת הסכם מכר אנו נוהגים להגיש את ההערה לרישום, ככל שניתן, עוד ביום בו נחתם הסכם המכר.
- בדיקת מצב הנכס: לפני הרכישה, יש לבדוק אם קיימים עיקולים, שעבודים או הערות אחרות על הנכס, כדי להימנע מהפתעות בלתי נעימות בעתיד.
- ייעוץ משפטי: פנו לעורך דין המתמחה במקרקעין לקבלת ייעוץ וליווי בתהליך הרכישה.
- יצויין כי לאחרונה נתקלנו במקרה של רוכשים שהיו מיוצגים על ידי עורך דין במסגרת הסכם המכר, ועורך הדין לא הבחין שטרם החתימה על ההסכם נרשם עיקול על זכויות המוכר בדירה. בנסיבות אלה אותם לקוחות בחשיפה ניכרת לאבדן חלק ניכר מהשקעתם. בהתאם אנו ממליצים לבחור בעורך דין בעל ניסיון משמעותי בייצוג בהסכמי מכר ביחס למקרקעין.
סיכום:
הערת אזהרה היא כלי משפטי שעשוי להציל כסף רב והיא מגנה רוכש דירה הן מביצוען של עסקאות סותרות והן מפני עיקולים שיוטלו על זכויות המוכר. לכן, חשוב לרשום הערת אזהרה בהקדם האפשרי לאחר חתימת הסכם המכר ולוודא את מצב הנכס מבחינת עיקולים והערות אחרות. ייעוץ משפטי מקצועי יסייע בהבטחת זכויותיכם כרוכשי דירות.