מס שבח מקרקעין 2015 תנאים לזכאות לחישוב לינארי מקל

מוכר דירה? בבעלותך מספר דירות מגורים?

 

בתחילת 2014 אירעו מספר שינויים משמעותיים במיסוי מקרקעין אשר מהווים מהפכה של ממש.

 

 

על מנת להבין את הוראות מיסוי מקרקעין במתכונתם החדשה יש להכיר מספר מושגי מפתח:

"יום המעבר" – 1.1.2014

"תקופת המעבר" – 1.1.2014-31.12.2017

"יום התחילה" – 1.8.2013.

במסגרת התיקונים לצד ביטולו של הפטור המפורסם על פי סעיף 49(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין הידוע בכינויו "אחת לארבע שנים, נקבע מנגנון חדש ומקל לחישוב חבות במס שבח במכירתה של "דירת מגורים מזכה" (דירת מגורים מזכה – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח/ ארבע השנים שקדמו למכירתה). כמו כן שונו חלק מהסעיפים המעניקים פטור ממס שבח. מכירת נכס מקרקעין שאינו עונה על ההגדרה של דירת מגורים מזכה תהיה כבעבר חייבת במס שבח מלא על פי השיעורים שנקבעו בחוק.

בכדי ללמוד האם הנך זכאי לפטור ממס שבח עבור לחלק ב ולחלק ג, אם אינך זכאי אנא המשך בקריאה.

חישוב חבות מוכר דירת מגורים מזכה שאינו זכאי לפטור ממס שבח:

תוקן ונקבע סעיף 48א(ב2):

48א(ב2)

(1) על אף האמור בסעיף קטן (ב)(1) במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר, יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות אלה:

(א) השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס;

(ב) על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב)(1);

(2) הוראות סעיף קטן (ב)(2) יחולו, בשינויים המחויבים, על חיוב במס של יחיד לפי סעיף קטן זה;

מועד תחילת תוקף הסעיף הוא יום המעבר. ומכיוון וכך יחול על כל מכירה של דירת מגורים מזכה שנרכשה בטרם יום המעבר ושנמכרה לאחריו, כלומר, לאחר יום 1.1.2014.

על פי הסעיף כל שבח שנצבר עד יום המעבר יהיה פטור ממס, רק שבח שנצבר לאחר יום המעבר יהיה חייב במס שבח בשיעור של 25%.

מנגנון החישוב שנקבע הוא "ליניארי", כלומר המחוקק מניח כי עליית השווי מתפרסת באופן שווה על פני שנות ההחזקה בנכס. כך למשל מוכר דירה ב 1.1.2016, אשר רכש אותה בדיוק 10 שנים קודם לכן, והשבח בגינה עומד על מליון שקלים יהיה חייב מס שיחושב באופן הבא (לא נלקחו בחשבון ניכויים)

שנות החזקה – 10

שבח – 1,000,000 ש"ח

שבח לשנה-  100,000 ש"ח.

לפיכך, מוכר כנ"ל יהיה חייב במס שבח בסך 50,000 ש"ח בלבד, 25,000 ש"ח בגין כל שנה שהחזיק את הנכס לאחר 1.1.2014.

לאור שיטת החישוב הנ"ל עולה כי ככל שמכירת הדירת המגורים תהא מוקדמת יותר החלק היחסי מן השבח שנצבר אשר יהיה פטור יהיה גדול יותר.

דגש – לא כל השבח שנצבר בטרם 2014 הינו שבח פטור אלא השבח הריאלי בלבד. המחוקק לא פטר מוכר דירה מהשבח האינפלציוני. שבח אינפלציוני חל על דירות שנרכשו בטרם שנת 1994. על מנת להעריך היקף החברות בשבח האינפלציוני יש לערוך חישוב כדלקמן, בשלב הראשון יש להצמיד מחיר הרכישה החל ממועד הרכישה ועד ליום 31.12.1993, להפחית מסך זה את מחיר הרכישה ולהכפיל ב 0.1.

חשוב – המחוקק על מנת למנוע ניצול מרובה של הסעיף על ידי משקיעים המחזיקים במספר רב של דירות מגורים מגביל בהוראות מעבר  את השימוש בסעיף זה באופן הבא:

44(ד)

(1) סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו בסעיף 43(6)(ב) לחוק זה, יחול על מוכר אחד לגבי מכירת שתי דירות מגורים מזכות, בלבד, ובלבד שמתקיימים כל אלה:

(א) במכירה לפחות אחת משתי דירות המגורים בתקופת המעבר, המוכר היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו ערב יום המעבר, אילו הסעיף האמור היה עומד בתוקפו במועד המכירה כאמור;

(ב) במכירה של דירת מגורים שנקבלה במתנה לפני יום המעבר, מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו ערב יום המעבר;

(ג) המכירות אינן לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, בין בתמורה ובין שלא בתמורה;

(2) על מכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, אשר הוראות פסקה (1) לא חלות לגביה, יחולו הוראות סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו ערב יום המעבר;

הסעיף קובע תנאי סף שעל המוכר לעמוד בהם בכדי שיהיה זכאי לחישוב המס בשיטה הליניארית ובפטור מתשלום מס עקב שבח שנצבר בטרם ה 1.1.2014:

1. על המוכר להיות זכאי לפטור על פי סעיף 49ב(1) בנוסחו לפני שבוטל.

כלומר, כאמור בהרחבה לעיל, ניתן לעשות שימוש בסעיף זה פעמיים עד לתום תקופת המעבר (31.12.2017). תנאי זה אינו רלוונטי לגבי השימוש הראשון וכל מי שאינו זכאי לפטור כל שהוא ועומד ביתר תנאי המעבר רשאי להכנס בגדרי הסעיף ולמכור דירה אחת על פי החישוב הלינארי המקל.

במכירה של דירה שנייה על פי סעיף זה במהלך תקופת המעבר על המוכר לעמוד בתנאי כי לא מכר דירה אחרת בפטור ב 4 השנים שקדמו למכירת הדירה השניה. כלומר, מוכר מרובה דירות שמכר דירה ביום 1.5.2013 בפטור לא יהיה רשאי להשתמש בסעיף זה במכירה של דירה שניה על פיו בטרם יעברו 4 שנים ממועד המכירה בפטור, כלומר לפני יום 1.5.2017.

2.על המוכר לעמוד בתנאי סעיף 49ו, סעיף זה עוסק בתקופות צינון החלות על מי שקיבל דירה במתנה.  ׁאם קיבלת דירה במתנה ב 4 השנים האחרונות ראה הכללים בנושא – תקופת צינון

3.לבסוף מוחרגת מסעיף זה העברה או מכירה לקרוב.

 על מנת לחסום משקיע נדל"ן המחזיק במספר רב של דירות מגורים להעביר דירה ללא תמורה בפטור לבנו ודירות נוספות לקרובים אחרים נקבעה הוראת מעבר שלישית בסעיף 44(ד)(3) לחוק ההסדרים:

44(ד)(3) במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר על ידי מוכר שקיבל את הדירה כמתנה פטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין בתקופה שמיום התחילה עד תום תקופת המעבר, יראו את נותן המתנה, לעניין פסקאות (1) ו–(2) כאילו הוא המוכר;

החל מיום 1.8.2013 דירה שתועבר לקרוב בפטור על פי סעיף 62 לחוק (מכירה או העברה ללא תמורה לקרוב) תספר במכירתה על חשבון המעביר (כאמור בתקופת המעבר ניתן לעשות שימוש בחישוב המקל רק פעמיים) והדירה תמוסה כאילו היה המעביר המוכר בעצמו.

מכירה שאינה עומדת בתנאי הסף חייבת במס שבח מלא!

לפי הוראת המעבר שבסעיף 44(ד)(2) לחוק ההסדרים מוכר שלא יעמוד בתנאי הסף או שימכור דירה שלישית יהיה חייב במס על פי סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין, כלומר חישוב מס על מלוא התקופה – חבות מלאה במס שבח!

בכדי ללמוד על השינויים הצפויים במנגנוני הפטור ממס שבח עבור למאמר הבא: פטור ממס שבח – תנאים לזכאות

למידע נוסף ולהתייעצות עם עורך דין מקרקעין צרו איתנו קשר

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

רשימה זאת מתעדכנת מעת לעת.

* ניתן לתאם פגישת ייעוץ במשרדנו בתשלום בטל': 050-9543511 או במייל [email protected]