מדריך לרכישת דירה בשלושה שלבים – שלב ג'

רכישת דירה מהווה בדרך כלל את אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו, הן מבחינת המשמעויות האפשרית של אי לקיחת פרט כלשהו בחשבון והן מבחינת מימון פיננסי – מחיר הדירה.

עסקת מקרקעין עשויה להתפרס על פני מספר רב של חודשים ולכן חייבת להיות מתוכננת היטב.

פוסט זה  הינו השלישי בסדרה של שלושה, ונועד בכדי לעזור לרוכש הדירה לסדר את מחשבותיו ולהתכונן כראוי לביצוע עסקת הרכישה.

חזרה לשלב א

חזרה לשלב ב

על פניו, ניתן לרכוש דירה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין, יחד עם זאת אין הדבר מומלץ ולעיתים החיסכון בשכר טרחת עו"ד עשוי להוביל לנזק גדול מאד עד לאבדן שווי הדירה כולה.

חתימת ההסכם ועמידה בהוראותיו עד למועד מסירת החזקה, ומיסוי העסקה

זיכרון דברים

זיכרון דברים נחשב לחוזה לכל דבר או עניין ועליו לכלול את כלל פרטי הזהות של המוכר והקונה וכן את התנאים לקיום העסקה (סכום הרכישה, מועד מסירה, מועדי תשלום וכלל פרטי הנכס ותכולתו). במקרים מסויימים עשוי זכרון הדברים לשמש כאסמכתא להטלת צו עשה שיפוטי לאכיפת עסקה או קבלת פיצוי בשל הפרתה.  מבחינת רשויות המס בישראל מועד חתימת זיכרון הדברים מהווה המועד בו נכרתה העסקה ולפיו נקבע מועד הדיווח על העסקה וכן מועד תשלום המיסים.

מומלץ לעולם לא לחתום על זכרון דברים ולהשאיר לעורך הדין את עריכת הסכמי ההתקשרות.

 

חוזה המכר

מומלץ שחוזה המכר יסדיר לכל הפחות את הנושאים הבאים:

התמורה ולוח תשלומים 

הצדדים יקבעו לוח תשלומים המתאים לרצונותיהם וצרכיהם, רצוי כי התשלום הראשון ישולם בעת החתימה על החוזה ויהיה בשיעור של 10% לפחות מסך התמורה, אחרת הרוכש יתקשה לקבל משכנתא מכיוון והבנקים בד"כ מוכנים לתת אשראי רק לאחר שהקונה שילם את אותם 10%. מומלץ כי התשלום הראשון יוחזק בנאמנות אצל עורך דין על למועד בו הקונה ירשום הערת אזהרה לטובתו (תפקידה של הערת האזהרה למנוע הונאות ו"להבטיח" את הנכס לרוכש, כלומר, כי המוכר לא יוכל למכור אותו בשנית לרוכש אחר), לשם רישום הערת אזהרה הצדדים צריכים לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה במעמד החתימה על החוזה.

חשבון נאמנות

מומלץ לקבוע הוראה בהסכם שמתוך סכום התמורה ישאר בנאמנות בידי עורך הדין סכום שמטרתו להבטיח כי המוכר ימציא לקונה את כל המסמכים שיזדקק להם לשם העברת רישום הבעלות בנכס על שמו וככל שהמוכר יחדל מלהמציאם לשלם במקומו את הסכומים הנדרשים לקבלת האישורים מכספי הנאמנות הנ"ל.

האישורים הנדרשים הינם בין היתר, אישור רשות המיסוי להעברת הנכס בטאבו, אישור ערייה/ הרשות המקומית בדבר העדר חובות לרבות בגין היטלי השבחה פיתוח וכיוצ"ב, אישור בגין העדר חובות לועד הבית, ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את ב"כ הקונה לפעול בשם המוכר למען העברת רישום הבעלות בנכס על שמו, בקשה לרישום במקרקעין ושטרי מכר.

על הצדדים לחתום על שלושת האחרונים במעמד החתימה על ההסכם.

הערכת היקף החשיפה למס שבח ולהיטל השבחה דורשת מומחיות מיוחדת של עורך דין הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין.

תיאור הנכס ותחולתו

יש לכלול ולציין בהסכם המכר את החלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירה, הערות החלות על הנכס, וכמו כן יש לציין מהם הפריטים אשר "נשארים בנכס" לאחר מסירתו כגון תנור מטבח, כיריים, מזגן, דוד שמש, ארונות קיר וכיוצ"ב.

פגמים בנכס

חוזי מכר סטנדרטיים כוללים הצהרה מצד המוכר כי הנכס נקי מפגמים ופוטרים את המוכר מאחריות לכל פגם בנכס, חשוב לשם לב שההסכם לא פוטר את המוכר מאחריות לגבי פגם סמוי שהמוכר ידע על קיומו והסתיר אותו מהקונה.

מועד מסירת החזקה

מועד מסירת החזקה יצויין במפורש בהסכם המכר, כמו כן יש לקבוע פיצוי מוסכם לכל יום  איחור במסירה. יחד עם זאת מומלץ לאפשר מעט גמישות כגון "איחור במסירת הדירה של עד שבוע לא יהווה הפרה של חוזה המכר ולא יזכה את הקונה בפיצוי".

הוראות לגבי תשלום מיסים

ברירות מחדל: מס רכישה (הקונה) מס שבח (המוכר), היטל השבחה (תכנית שקיבלה תוקף עד חתימת החוזה – באחריות המוכר, ולאחר מכן באחריות הקונה) היטלים אחרים וחשבונות לספקים כגון חשמל, מים, ארנונה גז וכד (עד למסירת החזקה באחריות המוכר ולאחר מכן באחריות הקונה). לקריאה נוספת בעניין מס רכישה: מס רכישה 2014; לקריאה נוספת בעניין מס שבח: מס שבח 2014.

כמו כן מומלץ לקבוע בהסכם המכר מהם הסעיפים שהפרתם תוביל ל"הפרה יסודית" של ההסכם ופיצוי מוסכם בשיעור של 10% משווי הנכס להפרת ההסכם על ידי מי מהצדדים.

מומלץ להפיק ביום חתימת הסכם המכר נסח טאבו עדכני שיעיד כי מצבו הרישומי של הנכס לא השתנה.

מומלץ לחתום על החוזה בנוכחות עו"ד שיאמת את השטרות הנדרשים לשם העברת רישום הבעלות בנכס בטאבו.

במעמד החתימה יש למלא טופס דיווח לרשות המיסים, חשוב לשם לב להתאמת הטופס לסוג הדיווח.

לאחר מועד החתימה

יש לשם לב למועדים הקבועים בחוזה לביצוע התשלומים. על רוכש הנדרש למשכנתא לצורך תשלום כל שהוא נדרש לפנות לבנק המשכנתאות שבחר מוקדם ככל הניתן ולא יאוחר מחודש ימים טרם מועד ביצוע התשלום. הבנק יחתים את הקונה על טפסים רבים ויבקש ממנו להחתים את המוכר על התחייבויות שונות. בשלב זה יש להעביר את המסמכים האלו לבא כח המייצג בכדי שזה יעבירו לצד המוכר להערותיו ולטיפולו.

מסירת הנכס

מומלץ לערוך פרוטוקול מסירת חזקה ולציין בו את כלל הליקויים הקיימים בדירה או בתשתיותיה במועד המסירה ולחתום עליו. במועד זה ישולם התשלום האחרון כנגד קבלת החזקה וימסרו כלל האישורים המצויינים לעיל. כמו כן,  מומלץ במועד זה להעביר את חשבונות חשמל, גז, ארנונה, מים על שם הקונה ולוודא כי המוכר לא השאיר חובות לספקים אלו.

כאמור במועד המסירה ימסרו לידי הקונה המסמכים אשר באמצעותם יוכל להעביר רישום הבעלות בנכס על שמו. בשלב זה יש לאסוף את המסמכים ובאמצעות עורך הדין להגישם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הרלוונטית ולעקוב אחר השלמת רישום הבעלות על שם הקונה. במקביל לנוטלי המשכנתאות, יש לאסוף מסמכים הבנק אשר ישלימו את רישום המשכנתא על הדירה במקביל לרישום הבעלות על שם הקונה.

מיסוי העסקה

חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בכל הנוגע למיסוי מקרקעין, טעות במצב הדברים הנוגע למיסוי העסקה עשוי להוביל לתוצאה שונה מאוד ממה שהצדדים ניסו להשיג בביצוע העסקה העשויה במקרים מסויימים להסתכם בנזק כלכלי עצום היכול להגיע אף למאות אלפי שקלים, פגיעה באפשרות לשימוש עתידי בפטור ממס או תשלום סכומים גבוהים מהמצופה הן רק חלק מהתוצאות האפשריות של טעות בהערכת מיסוי העסקה.

אמנם מס שבח אינו קשור ישירות לרוכש, אך טעות בחישובו ואי הקפדה על הפקדת סכום מתאים בחשבון הנאמנות עשויים להוביל לכך כי למוכר לא יהיה הכסף לשלמו והעברת רישום הבעלות בנכס תתעכב זמן ממושך עד שהמוכר ישלם את המס ויעביר את אישור רשות המיסים להעברת הבעלות בנכס לקונה. על הקונה מוטל תשלום מס רכישה.

יש לזכור גם את המיסוי העירוני, ובעיקר את היטל ההשבחה שבמבנים ישנים מאוד עשוי להגיע לסכומים ניכרים.

ניתן לעיין תחת "מאמרים" ולקרוא עוד על דיני מקרקין ומיסוי מקרקעין.

לפרטים נוספים ולשאלות ניתן ליצור קשר.

הערה: פוסט זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.