חוזה שכירות ופינוי מושכר
יש לכם נכס , והחלטתם להשכיר אותו ? איזה בדיקות רצוי ואף חובה לבדוק לפני, ומה קורה כאשר שוכר מפסיק לשלם? כל התשובות ועוד תמצאו כאן
במאמרים נתייחס למקרה שבו אמא של ידוענית קיבלה צו פינוי במידי, אנא הכנס וקישור
https://www.mako.co.il/entertainment-celebs/local-2023/Article-43f7a40451a9881026.htm
השוכר הפסיק לשלם? מסרב לפנות את הדירה?
בכתבה המצורפת נטען כי בני הזוג מילשטיין (הוריה של טיילור מלכוב) הפרו את התחייבותם לשלם דמי שכירות, סירבו לפנות את הדירה ועשו בה שימוש למטרות הנוגדות את הסכם השכירות. אין בפוסט זה כדי לקבוע מסמרות והעובדות של המחלוקת שבין הצדדים שם אינם ידועים לנו, ופוסט זה אינו עוסק בהן.
נקלעתם לסיטואציה דומה? איך נכון להתמודד, ומה היה ניתן לעשות מלכתחילה, עוד בטרם החתימה על הסכם השכירות כדי למנוע או לכל הפחות לצמצם את הנזק? המפורט להלן נכון למושכר המשמש למגורים או לכל מטרה אחרת.
איך נכון לנהוג כאשר השוכר חדל משלם את דמי השכירות?
על מנת לענות על שאלה זו יש לעמוד על מהות היחסים שבין שוכר למשכיר. יחסי שכירות מבוססים לרב על הסכם שכירות והשכרת נכס ללא הסכם תקף מהווה סיכון בפני עצמו.
מקום בו השוכר מפר את התחייבותו לשלם את דמי השכירות, נמצא השוכר בהפרת הסכם, ובהתאם לחוק החוזים (תרופות) יש לבעל הנכס המשכיר את הזכות לנקוט בצעדים מסוימים ולרבות לגרום לביטול הסכם השכירות באמצעות מסירת הודעה לשוכר על ביטול ההסכם. צעד זה מאפשר לדרוש באופן חוקי את פינוי המושכר באופן מידי, ולהפוך אותו זמין שוב להשכרה, לשוכר שישלם את דמי השכירות עבור השכרתו. ואולם על מנת שבעל הנכס יהיה זכאי לבטל את ההסכם, על הפרת ההסכם מצד השוכר להיות הפרה העולה עד כדי הפרה יסודית של הוראה מהוראות ההסכם.
מעשית, מקום בו השוכר חדל משלום דמי השכירות או הפר התחייבות מהותית אחרת שפורטה בהסכם השכירות, יש לשגר לשוכר התראה ולדרשות את תיקון ההפרה בתוך פרק זמן סביר אשר לא יפחת מפרק הזמן שנקבע לכך בהסכם השכירות, ככל שנקבע. בחלוף המועד שפורט במכתב ההתראה ובלבד שהשוכר לא תיקן את ההפרה, ניתן לשגר לשוכר מכתב נוסף המודיע לו על ביטול הסכם השכירות בשל הפרתו, לרבות דרישה לפינוי המושכר באופן מיידי.
במועד זה המשכיר רשאי לבחור מבין 2 סוגי הליכים שונים שהינם הגשת תביעה הכוללת סעד לפיצוי בגין נזקי ההפרה כגון דמי השכירות שלא שולמו, נזקים שנגרמו לדירה ועוד, או לתבוע אך ורק את פינוי המושכר בהליך תביעה לפינוי מושכר.
בד"כ נמליץ ללקוחותינו (שלא הזמינו מאיתנו שירותים משפטיים בקשר עם עריכת הסכם השכירות וההתקשרות בו) שנקלעו לסיטואציה דומה (על כך בפוסטים הבאים – איך לנהוג בעת התקשרות בהסכם שכירות כדי לצמצם את הסיכון להפרתו ולנזקי ממון כתוצאה מכך) להפריד בין התביעה בגין החוב הכספי לבין התביעה לפינוי מושכר מאחר ש:
- הליך לפינוי מושכר הינו מהיר יותר באופן ניכר, ומניסיוננו, ניתן להגיע לדיון בתביעה לפינוי המושכר ולקבל פסק דין לפינוי בפרק זמן קצר יחסית של כ-3 חודשים ממועד שיגור מכתב ההתראה. כאשר החלופה במסגרתה ינוהל הליך בסדר דין רגיל המשלב סעד כספי, עשויה להתארך משך שנים בודדות. על אף האמור זה שיש לנו ניסיון חיובי עם זמני פינוי קצרים לא מחייב ובמקרים מסויימים, במיוחד מקום בו השוכר מסרב להפנות, עשויים לחלוף עד 8 חודשים ממועד הפרת ההסכם ועד למועד פינויו בפועל.
- בד"כ לאחר פינוי המושכר בפועל, על פי פסק דין בהליך מהיר לפינוי מושכר מתגלים הנזקים שהשוכר הותיר אחריו, לעיתים גם נותרים חובות לרשויות השונות אשר השוכר נמנע מלשלם. בהתאם תמונת הנזקים השלמה והיכולת לאמוד אותה מתגבשים לרב לאחר פינוי המושכר בפועל, ובמקרה בו בוחרים במסלול התביעה הכולל גם את הנזקים הכספיים של המשכיר, יהיה כנראה בשלב זה על בא כוחו של המשכיר לתקן את כתב התביעה לצורך הוספת הנזקים שנתגלו לאחר פינוי המושכר בפועל, ככל שפונה המושכר במהלך ניהול ההליך.
- בד"כ, שוכר נורמטיבי (שאין לו כוונה מראש להפר את התחייבויותיו) שחדל לשלם את דמי השכירות, ככל הנראה הסתבך כלכלית באופן בו אין לו אמצעים כספיים כלל. יהיו חובותיו אשר יהיו, תשלום דמי השכירות לעולם יהיה בראש סדר עדיפויותיו על מנת להימנע מלהיות מפונה מהמושכר. בהתאם, בנסיבות כאלה לא תמיד יהיה נכון לנהל תביעה כספית נגד שוכר שסיכויי הגביה ממנו אינם קיימים, בשל סיכויי הגביה הנמוכים והעלויות הכרוכות בניהול התביעה הכספית העולות באופן ניכר על העלויות של ניהול הליך מהיר יחסית לפינוי מושכר.
מרבית השוכרים שניתן צו לפינויים ממושכר יפנו את המושכר בהתאם להוראות פסק הדין.
ככל ששוכר אינו מפנה את המושכר על אף מתן פסק דין לפינוי, ניתן להסתייע בלשכת ההוצאה לפועל ובקבלני פינוי מטעמה.
על אף האמור, יש לציין כי התנהלות נכונה בשלב הסמוך לחתימת הסכם השכירות כמפורט בפוסטים הבאים (קישור) וביצוע הבדיקות המקדימות המתאימות לכך (קישור), עשויה להפחית באופן משמעותי את הסיכון להפרת הסכם השכירות ואת החשיפה לנזקים כספיים בשל כך, הן בשל אבדן דמי שכירות ונזקים למושכר והן בשל העלויות הכרוכות בניהול תביעה לפינוי מושכר. על כך בפוסטים הבאים.
במשרדנו ניתנים שירותיים משפטיים מגוונים בתחום המקרקעין, לרבות שירותים למשכירי נכסים כמפורט בפוסט זה, ניהול הליכים לפינוי מושכר, ייצוג בהסכמי מכר נכסי מקרקעין, מיסוי דירות מגורים, ביצוע עסקאות מורכבות, הליכי ליטיגציה הנובעים מזכויות שבמקרקעין ועוד. פנו אלינו לקבלת ייעוץ.
בפוסט הקודם (קישור) התייחסנו לכתבה המצורפת אשר נטען במסגרתה שבני הזוג מילשטיין (הוריה של טיילור מלכוב) הפרו את התחייבותם לשלם דמי שכירות, סירבו לפנות את הדירה ועשו בה שימוש למטרות הנוגדות את הסכם השכירות. אין בפוסט זה כדי לקבוע מסמרות והעובדות של המחלוקת שבין הצדדים שם אינן ידועות לנו ופוסט זה אינו עוסק בהן.
התייחסנו בפוסט הקודם לשאלה איך נכון להתמודד עם שוכר שמפר את הוראות הסכם השכירות לאחר שנחתם והופר.
בפוסט זה נעסוק בשאלה מה היה ניתן לעשות מלכתחילה, עוד בטרם החתימה על הסכם השכירות כדי למנוע או לכל הפחות לצמצם את הנזק שנגרם לבעלי הנכס שם?
המפורט להלן נכון למושכר המשמש למגורים או לכל מטרה אחרת ומבוסס על ניסיוננו בייצוג בעלי נכסים שנפגעו כתוצאה מהפרת הסכם שכירות על ידי שוכר של נכס בבעלותם.
המפתח לצמצום נזקי המשכיר טמון לרב בבניה נכונה של הסכם השכירות והבטוחות שנמסרות לבעל הנכס במסגרת חתימתו, וכן בביצוע בדיקות מקדימות מתאימות.
מניסיוננו, הבדיקות המקדמיות וגביית הבטוחות הן כשלעצמן פקטור משמעותי בצמצום ההסתברות לכך שהשוכר שישכור את הדירה מאת לקוחותינו יפר את הסכם השכירות.
הוראות מצויות בהסכמי שכירות
ניתן ורצוי לכלול בהסכם השכירות הוראות שונות שיסדירו את השימוש במושכר על ידי השוכר, ולרב נגדיר כי מטרת ההסכם הינה למגורי השוכר בלבד לצד התחייבות להימנעות מהפעלת עסק באמצעות המושכר. הוראה נפוצה אחרת תעסוק באיסור על הכנסת בעלי חיים למושכר או כל הוראה אחרת בעניין אשר מהותי לבעל הנכס המשכיר.
הוספת הוראה כאמור להסכם השכירות תאפשר בעת הפרתה לבטל את הסכם השכירות ולפעול לפינוי המושכר כפי שפורט בפוסט הקודם.
כמו כן, רצוי להסדיר במסגרת הסכם השכירות הוראות ביחס לייעוד המושכר ומטרת השכירות, תחולת המושכר והוראות הפעלה ביחס לרכיביו, הצהרות הצדדים, הגדרת המושכר, תקופת השכירות, דמי השכירות והמועד לשלמם, קיומה של אופציה ככל שניתנת ואופן מימושה, חלוקת האחריות ביחס לבמיסים החלים על המושכר, חובת עריכת ביטוח לנזקי צד ג' ותחולה, חלוקת אחריות בין השוכר למשכיר לנזק של צד שלישי, הוראות ביחס לתחזוקת המושכר וביצוע תיקונים בו, הוראות ביחס לבטוחות שימסור השוכר למשכיר, ביצוע שינויים במושכר, הוראות ביחס להפרת הסכם השכירות, הוראות ביחס לאופן פינוי המושכר במועד הפינוי, וכן גילוי מידע רלוונטי אחרים כגון עבודות התחדשות עירונית צפויות ומשמעותיהן, וכד'.
יצויין, כי ביחס לשוכר המפר את ההוראות ביחס לייעוד המושכר או שמבצע עבודות בניה במושכר ללא היתר מתאים, כי הוא עשוי לחשוף את בעל הנכס להליך פלילי בשל הפרת הוראות חוק התכנון והבניה. שימוש בדירת מגורים למטרת עסק עשוי לשלול מאת בעלי המושכר את האפשרות למכור אותו בפטור ממס שבח.
מהן הבטוחות שנכון לגבות מאת שוכר? מהן הבטוחות המקובלות להסכם שכירות? מה היקף הבטוחה שנכון לגבות מהשוכר ועל איזה אינטרס של המשכיר היא נועדה להגן?
מרבית בעלי הנכסים לא שוכרים שירותי עו"ד לצורך חתימה על הסכם שכירות, ומבצעים שגיאות בשלב זה אשר עשויות לגרום להם להפסד כספי חלקי עד מלא של דמי השכירות ואשר לעיתים עשויות לגרום לנזק חיצוני נוסף.
מטרת הבטוחה היא למנוע הפסד כספי למשכיר מקום בו השוכר יפר את הסכם השכירות. סוגי הנזקים הנפוצים ביותר הינם חסרון כיס כתוצאה מהפרת ההתחייבות לשלם את דמי השכירות מחד, ומאידך, עלות תיקון נזקים שגרם השוכר למושכר, ככל שגרם. כזכור, כפי שפירטנו בפוסט הקודם, ניתן לפנות מושכר מקום בו השוכר הפר את הסכם השכירות בהליך ייעודי קצר יחסית. ואולם הליך זה אינו נותן מזור לנזקיו הכספיים של המשכיר כתוצאה מההפרה.
בהתאם נשאף, שסכום הבטוחה שנגבה מהשוכר יכסה את הנזק הפוטנציאלי שעשוי להגרם למשכיר כתוצאה מהפרת הסכם השכירות. ככלל אנו ממליצים ללקוחותינו לגבות בטוחה בשווי של 8 חודשי שכירות בתוספת סך מסויים לתיקון נזקים שיגרמו לדירה ככל שיגרמו, אשר משתנה ממקרה למקרה. כך למשל לדירה שדמי השכירות עבורה הינם 7,000 ש"ח לחודש, ואשר משופצת ברמה גבוהה או מרוהטת ברמה גבוהה נמליץ לדורש בטוחה בשווי של כ-85,000 ש"ח, כאשר 56,000 ש"ח מסך זה הינם לכאורה להבטחת תשלום דמי השכירות, והיתרה הינה לכאורה להבטחת תשלום העלות הכרוכה בהשבת הדירה לקדמותה ככל שהשוכר יגרום לנזק.
יצויין כי האיסור לגבות משוכר בטוחה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר אשר שווי עולה על שווי 3 חודשי שכירות שמקורו בחוק השכירות והשאילה, מתייחס אך ורק לבטוחה שעלותה בכסף חי כגון, הפקדת פקדון של סכום כסף מזומן בידי המשכיר או מי מטעמו (גביה מראש של חודש שכירות אחרון למשל), מסירת ערבות בנקאית וכיוצ"ב. איסור זה אינו חל על בטוחות שלא גורמות לשוכר להוציא כסף חי מכיסו על מנת שישמש כבטוחה.
סוגי הבטוחות הנפוצים בכתבה הבאה
סוגי הבטוחות הנפוצים:
שיק פקדון של השוכר – חלק ניכר מבעלי הנכסים גובים מהשוכר שיק משוך מחשבון הבנק של השוכר עצמו, חתום על ידיו, עם או בלי סכום. בטוחה זו אינה בטוחה טובה! כפי שפירטנו בפוסט הקודם שוכר לעולם יעדיף לשלם את דמי השכירות על כל הוצאה אחרת. כלומר, שוכר שנמנע מתשלום דמי השכירות ככל הנראה הגיע לפי פחת ואין לו ממילא כסף בחשבון הבנק שלו עצמו. שיק של השוכר אמנם מאפשר פתיחת הליך הוצאה לפועל נגדו, ואולם ככל שאין לו כושר פרעון, תוכלו לגבות במקרה הטוב מאות שקלים בודדים בחודש כנגד החוב. הפוטנציאל להיווצרות נזק כספי שאינו בר פרעון למשכיר בחלופה זו הינו ניכר ומשמעותי והיא אינה בטוחה טובה למשכיר!
ערבות בנקאית אוטונומית – מכשיר זה מהווה בטוחה חזקה מאוד וכמעט כל אדם שיש לו חשבון בנק יכול לספק ערבות מעין זו. ללא תלות בכל צד שלישי שיסכים לערוב לחיוביו.
כאשר אדם פונה לבנק בבקשה להעמדת ערבות בנקאית אוטונומית, הבנק יסגור בפקדון בחשבון הבנק שלו, למשך תקופת הערבות הבנקאית ועד להשבתה לבנק, סכום כסף, בהתאם לסכום הערבות הבנקאית האוטונומית. אדם שאין בחשבון הבנק שלו את סכום הערבות יוכל לבקש מהבנק להעמיד לו הלוואה אשר תופקד בחשבון הפקדון, ויהיה עליו לשאת בריבית החודשים עבור ההלוואה.
ואולם, כמפורט לעיל המחוקק הגביל בחוק השכירות את סכום הערבות שמשכיר רשאי לגבות משוכר כבטוחה לסכום שלא יעלה על סך המהווה דמי שכירות עבור 3 חודשים. במקרים מסויימים, סכום זה עשוי להספיק לכיסוי אבדן דמי השכירות או חלק ניכר מהם, ואולם סכום זה לא יספיק במרבית המקרים, ואנחנו לא ממליצים ללקוחותינו להישען על בטוחה מסוג זה בלבד.
יצויין שדרישה ערבות מסוג זה עשוי להיות גורם מצנן מצד שוכרים פוטנציאליים בשל העלות הכרוכה בכך לשוכר.
שטר חוב חתום על ידי שני ערבים – חלופה זו הינה המועדפת לפי דעתנו, ולרב נמליץ ללקוחותינו המשכירים דירות לגבות ערובה מסוג זו. החוק אינו מגביל ערובה זו בסכום מאחר שהשוכר לא נדרש להעמיד כסף חי, ומדובר בערובה שניתן לממש ישירות בהוצאה לפועל בהליך ביצוע שטר (בדומה לשיקים), ובמרבית המקרים לא נדרש לנהל הליך בבית משפט לצורך גבייתה. בהתאם מקום בו נפעל לפינוי השוכר בהליך מהיר לפינוי מושכר (כפי שעסקנו בפוסט הקודם – קישור), ונגבה בטוחה זו, היקף ההוצאות המשפטיות שהמשכיר יאלץ לשאת בהן מקום בו השוכר יפר את ההסכם יהיה מינימלי בד"כ ביחס לחלופות. בהתאם למפורט לעיל, אין כל מניעה חוקית או אחרת לגבות מהשוכר שטר חוב בסך של 85,000 ש"ח, חתום על ידי שני ערבים. הדרישה ל-2 ערבים לכל הפחות נובעת מהגנות הניתנות בחוק הערבות למי שהינו ערב יחיד.
בהתאם כמפורט לעיל, אנו ממליצים ללקוחותינו לגבות לכל הפחות שטר חוב חתום על ידי שני ערבים ביחס לסכום מספק לכיסוי נזקי המשכיר ובנסיבות מסוימות ניתן לעבות את מגוון הבטוחות באמצעות שילוב בטוחות כגון שטר חוב חתום על ידי שני ערבים בצירוף ערבות בנקאית אוטונומית בשווי דמי שכירות בשווי של 2 חודשי שיכורת בהתאם להוראות הסכם השכירות ותשלום חודש אחרון מראש.
בנוסף, נכון ומקובל, ואנו ממליצים ללקוחותינו המשכירים נכסים לגבות מהשוכר שיקים חתומים ללא תאריך וללא סכום להבטחת תשלומים לצדדים שלישיים כגון חברת החשמל, תאגיד המים, עיריה לעניין תשלום ארנונה, ספק הגז וועד הבית.
בפוסטים הקודמים התייחסנו לכתבה המצורפת אשר נטען במסגרתה שבני הזוג מילשטיין (הוריה של טיילור מלכוב) הפרו את התחייבותם לשלם דמי שכירות, סירבו לפנות את הדירה ועשו בה שימוש למטרות הנוגדות את הסכם השכירות. אין בפוסט זה כדי לקבוע מסמרות והעובדות של המחלוקת שבין הצדדים שם אינן ידועות לנו ופוסט זה אינו עוסק בהם.
המפורט להלן נכון למושכר המשמש למגורים או לכל מטרה אחרת ומבוסס על ניסיוננו בייצוג בעלי נכסים שנפגעו כתוצאה מהפרת הסכם שכירות על ידי שוכר של נכס בבעלותם.
בפוסט הראשון התייחסנו לשאלה איך נכון להתמודד עם שוכר שמפר את הוראות הסכם השכירות לאחר שנחתם והופר.
בפוסט השני התחלנו לדון בשאלה מה היה ניתן לעשות מלכתחילה, עוד בטרם החתימה על הסכם השכירות כדי למנוע או לכל הפחות לצמצם את הנזק שנגרם לבעלי הנכס שם?
כן עמדנו על כך שהמפתח לצמצום נזקי המשכיר טמון לרב בבניה נכונה של הסכם השכירות והבטוחות שנמסרות לבעל הנכס במסגרת חתימתו, וכן בביצוע בדיקות מקדימות מתאימות, אשר פוסט שלישי זה יעסוק בהיבט זה.
מניסיוננו, הבדיקות המקדמיות וגביית הבטוחות הן כשלעצמן פקטור משמעותי בצמצום ההסתברות לכך שהשוכר שישכור את הדירה מאת לקוחותינו יפר את הסכם השכירות.
שלב זה במסגרתו נבצע בדיקות מקדימות הינו מהותי בחשיבותו ובשלב זה אנו עשויים להמליץ ללקוחותינו שלא להשכיר את הדירה לשוכר המיועד בשל נסיבות שונות.
ראשית נבחן את זהות השוכרים והערבים, ואת כושר הפרעון שלהם. נעשה זאת באמצעות דרישה להצגת תעודות זהות, תדפיסי בנק ל-3 חודשים האחרונות ותדפיסי בנק לתקופה זו. נתונים אלה נמסרים לנו, כעורכי דין, באופן בלעדי והם אינם מועברים לעיון בעלי הנכס על מנת שלא לפגוע בפרטיות השוכרים והערבים יתר על הנדרש.
בשלב זה נמליץ לרב שלא להתקשר עם שוכר אשר מסרב למסור מסמכים אלה, או מסרב לספק ערבים.
בעצם דרישה זו נוכל להיווכח מי השוכר שעומד מולנו, כאשר שוכרים פוטנציאליים שהינם אנשים סבירים אשר לא נוטים לצבור חובות ואינם סבורים שהם עשויים להיקלע לקושי לעמוד בתשלום השוטף של דמי השכירות בד"כ לא יתנגדו לביצוע בדיקה זו.
שוכר פוטנציאלי המספק ערבים, בד"כ מציע כערבים את בני משפחתו או שותפיו העסקיים, אנשים אלו אשר יערבו לו יתמרצו את השוכר לבצע את התחייבויותיו שעל פי הסכם השכירות באופן מלא. שכן בד"כ, אנשים יעשו ככל שניתן כדי לא לסבך את האנשים הקרובים אליהם.
ביחס לשוכר פוטנציאלי המתקשה לספק ערבים יהווה הדבר בד"כ נורה אדומה. ואולם יש לבחון כל מקרה לגופו.
קיומו של ערב חזק אשר מוכן לערוב להתחייבויות השוכר יגביר בד"כ את מידת הודאות של המשכיר ביחס לכך שהשוכר יעמוד בהתחייבויותיו.
עם קבלת מסמכי השוכר כמפורט לעיל נבצע מספר בדיקות לרבות בדיקה האם מתנהלים נגד השוכר או הערבים הליכי חדלות פרעון, האם יש להם היסטוריה של הליכים משפטיים אחרים שנובעים מאי כיבוד התחייבויות כספיות וכד. כמו כן נעיין בתלושי השכר של השוכר והערבים ובתדפיסי הבנק שלהם על מנת לראות שהתנהלותם הפיננסית מאוזנת וכי יש לשוכר די הכנסות כדי לעמוד בתשלום דמי השכירות השוטפים וכי יש להם ערבים די הכנסה פנויה כדי לעמוד בערבותם.
דרישת מסמכים זו וקיום הבדיקות כמפורט לעיל יהוו הלכה למעשה סינון לשוכרים עם פוטנציאל סיכון גבוה באופן בו הם ימנעו מתשלום דמי השכירות.
ביצוע התהליך כמפורט בסדרת פוסטים זו יאפשר גם במקרה של הפרת הסכם השכירות מצד השוכר (כי גם לאנשים שאין להם כוונה להפר את ההסכם קורים לעיתים דברים בלתי צפויים) לפנות את השוכר באופן מהיר ויעיל יחסית, כמפורט בפוסט הקודם, על מנת להשכיר את המושכר לצד שלישי ולחדש מהר ככל שניתן את תזרים המזומנים הנובע מהשכרתו, וגביית מלוא או חלק ניכר מהחוב שיותיר אחריו השוכר.
ביצוע התהליך כמפורט בסדרת פוסטים זו תאפשר למשכיר להגן על זכויותיו באופן מיטבי, בזמן הקצר ביותר שניתן לעשות כן, ובמינימום עלויות משפטיות.
במשרדנו ניתנים שירותים משפטיים מגוונים בתחום המקרקעין, לרבות שירותים למשכירי נכסים כמפורט בפוסט זה, ניהול הליכים לפינוי מושכר, ייצוג בהסכמי מכר נכסי מקרקעין, מיסוי דירות מגורים, ביצוע עסקאות מורכבות, הליכי ליטיגציה הנובעים מזכויות שבמקרקעין ועוד. פנו אלינו לקבלת ייעוץ.
מדריך לרכישת דירה בשלושה שלבים
מהווה בדרך כלל את אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו, הן מבחינת המשמעויות האפשרית של אי לקיחת פרט כלשהו בחשבון והן מבחינת מימון פיננסי – מחיר הדירה.
עסקת מקרקעין עשויה להתפרס על פני מספר רב של חודשים ולכן חייבת להיות מתוכננת היטב.
פוסט זה הינו הראשון בסדרה של שלושה ונועד בכדי לעזור לרוכש הדירה לסדר את מחשבותיו ולהתכונן כראוי לביצוע עסקת הרכישה.
על פניו, ניתן לרכוש דירה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין, יחד עם זאת אין הדבר מומלץ ולעיתים החיסכון בשכר טרחת עו"ד עשוי להוביל לנזק גדול מאד עד לאבדן שווי הדירה כולה.
נקודת התחלה – בחירת הנכס והאיזור
בטרם נרכוש דירה מומלץ כי נערוך מספר סיורי שטח באזור בשעות שונות של היום. לעיתים אזורים אשר במהלך הערב נראים שקטים ופסטורליים הופכים במהלך היום לרועשים ולבלתי נעימים למגורים. בנוסף חשוב שנדקדק בבחינת מצבו הפיזי של הנכס ובחינת קירבתו לגורמי רעש ונזק כאלה ואחרים, וקירבתו למקומות ציבוריים כגון גן ילדים, פארק ואזור משחקים אשר עלולים לעיתים להשפיע על שוויו של הנכס.
על מנת לבדוק את סביבת הנכס ואף נתונים נוספים כגון מחיר מייצג לדירה ולמ"ר, פרטים על נכסים דומים שנמכרו באיזור, רשימת בתי ספר, גני ילדים, אנטנות סלולריות קרובות ופילוחי אוכלוסיה שונים, מומלץ להשתמש באתר "מדלן".
בשלב זה סביר שתתלבטו בין מספר נכסים אפשריים והנתונים שלעיל עשויים להכריע בשאלה עם איזה נכס מתקדמים?
לאחר קבלת ההחלטה או צמצום למספר מצומצם של אפשרויות יש להתחיל במו"מ עם המוכר לגבי המחיר ומועד הפינוי. כאשר המו"מ מבשיל לכדי הסכמה מומלץ ליצור קשר עם עורך הדין שייצג אתכם בעסקה ולעדכן אותו בפרטים. כאמור לעיל ניתן לרכוש דירה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין, יחד עם זאת אין הדבר מומלץ. ככלל לא מומלץ לחתום על זכרון דברים!
מומלץ כבר בשלב זה, למי שנדרש לכך, לפנות לבנק לצורך הגשת בקשה עקרונית למשכנתא. בהמשך מומלץ לפנות אף ליועץ משכנתאות שאינו קשור לבנק, שירות שאמנם כרוך בתשלום, אך ברב המקרים חוסך לאורך השנים עשרות אלפי ש"ח.
בחלק הבא – הכנות להסכם המכר
למידע נוסף ולהתייעצות עם עורך דין מקרקעין, צרו עימנו קשר.
הערה: פוסט זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
רכישת דירה מהווה בדרך כלל את אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו, הן מבחינת המשמעויות האפשרית של אי לקיחת פרט כלשהו בחשבון והן מבחינת מימון פיננסי – מחיר הדירה.
עסקת מקרקעין עשויה להתפרס על פני מספר רב של חודשים ולכן חייבת להיות מתוכננת היטב.
פוסט זה הינו השני בסדרה של שלושה ונועד בכדי לעזור לרוכש הדירה לסדר את מחשבותיו ולהתכונן כראוי לביצוע עסקת הרכישה.
על פניו, ניתן לרכוש דירה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין המתמחה במקרקעין, יחד עם זאת אין הדבר מומלץ ולעיתים החיסכון בשכר טרחת עו"ד עשוי להוביל לנזק גדול מאד עד לאבדן שווי הדירה כולה.
לאחר שבחרנו את הנכס אותו אנו מעוניינים לקנות ולאחר שהגענו להסכמות בע"פ עם המוכר מגיע השלב בו יש להכנס לקרביים של העסקה.
ראשית, מומלץ להזמין את תיק הבניין ממחלקת ההנדסה בעירייה או ברשות המקומית ולבדוק העדרן של חריגות בנייה (בניה הסוטה משאושר בהיתר) וצוי הריסה.
מומלץ לצלם את התשריט (התכנון האדריכלי של הבניין) ואת ההיתר (המסמך לפיו ניתן רשיון לבנות את הבניין) ולתעדם בין שאר המסמכים. מומלץ לא לדלג על שלב זה. קיומן של חריגות בניה עשוי במקרים מסויימים להיות בעייתי. בנוסף בעת שמבקשים את המשכנתא, הבנק ממנה שמאי להעריך את שווי הנכס, בשלב זה סביר שהשמאי יבקש כי תציגו בפניו את ההיתר והתשריט.
לרוכשי דירה בבית משותף, מומלץ גם לעיין בתיק הבית המשותף במרשם הבתים המשותפים וככל שנרשם "תקנון מוסכם" לבית המשותף, יש לוודא שלא קיימות בו הוראות "בעייתיות".
מהתשריט בתיק הבית המשותף ניתן ללמוד את מיקומם וגודלם של שטחים ה"צמודים" לדירה (כגון גינה, גג, חניה, מחסן וכיוצ"ב). שטח צמוד נמצא בבעלותו הבלעדית של בעל הדירה.
כמו כן מומלץ לבדוק את אופן השימוש ברכוש המשותף וקיומן של זכויות בנייה.
ביצוע הבדיקות שלעיל יכין אותנו בצורה מיטבית לניהול מו"מ מול המוכר, כאשר נכיר את המחירים המייצגים באיזור, ואת היתרונות והחסרונות של הנכס.
בדיקת רישום ובעלות בנכס – מומלץ להפיק נסח טאבו. חשוב לשם לב האם המוכר הוא בעליו של הנכס או שרשום מישהו אחר, כל אי התאמה בנסח צריכה להדליק לנו נורה אדומה. יש לשם לב להצמדות המופיעות בנסח ככל שמופיעות, להתאמתן לאמור בתיק הבית המשותף ולמשכנתא של המוכר הרובצת על הנכס.
תפקידן של הערות אזהרה הינו להתריע בפני רוכש פוטנציאלי כי עליו לשם לב לסוגייה מסויימת, הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה תעיד כי הנכס כבר נמכר קודם לכן לאדם אחר, הערה בנוגע לבניה לא חוקית תעיד על קיומו של צו הריסה לנכס או לחלקו. הערה על הפקעה תופיע כאשר תכנית בניין עיר מפקיעה חלק מהשטח ומומלץ לבדוק תכניות בניין עיר באופן כללי ולוודא כי לא קיים מידע העשוי לפגוע בערך הנכס כגון הפקעה או בנייה סמוכה.
בחלק הבא – חוזה המכר
הערה: פוסט זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
למידע נוסף ולהתייעצות עם עורך דין מקרקעין, צור עימנו קשר.
רכישת דירה מהווה בדרך כלל את אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו, הן מבחינת המשמעויות האפשרית של אי לקיחת פרט כלשהו בחשבון והן מבחינת מימון פיננסי – מחיר הדירה.
עסקת מקרקעין עשויה להתפרס על פני מספר רב של חודשים ולכן חייבת להיות מתוכננת היטב.
פוסט זה הינו השלישי בסדרה של שלושה, ונועד בכדי לעזור לרוכש הדירה לסדר את מחשבותיו ולהתכונן כראוי לביצוע עסקת הרכישה.
על פניו, ניתן לרכוש דירה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין, יחד עם זאת אין הדבר מומלץ ולעיתים החיסכון בשכר טרחת עו"ד עשוי להוביל לנזק גדול מאד עד לאבדן שווי הדירה כולה.
חתימת ההסכם ועמידה בהוראותיו עד למועד מסירת החזקה, ומיסוי העסקה
זיכרון דברים
זיכרון דברים נחשב לחוזה לכל דבר או עניין ועליו לכלול את כלל פרטי הזהות של המוכר והקונה וכן את התנאים לקיום העסקה (סכום הרכישה, מועד מסירה, מועדי תשלום וכלל פרטי הנכס ותכולתו). במקרים מסויימים עשוי זכרון הדברים לשמש כאסמכתא להטלת צו עשה שיפוטי לאכיפת עסקה או קבלת פיצוי בשל הפרתה. מבחינת רשויות המס בישראל מועד חתימת זיכרון הדברים מהווה המועד בו נכרתה העסקה ולפיו נקבע מועד הדיווח על העסקה וכן מועד תשלום המיסים.
מומלץ לעולם לא לחתום על זכרון דברים ולהשאיר לעורך הדין את עריכת הסכמי ההתקשרות.
חוזה המכר
מומלץ שחוזה המכר יסדיר לכל הפחות את הנושאים הבאים:
התמורה ולוח תשלומים
הצדדים יקבעו לוח תשלומים המתאים לרצונותיהם וצרכיהם, רצוי כי התשלום הראשון ישולם בעת החתימה על החוזה ויהיה בשיעור של 10% לפחות מסך התמורה, אחרת הרוכש יתקשה לקבל משכנתא מכיוון והבנקים בד"כ מוכנים לתת אשראי רק לאחר שהקונה שילם את אותם 10%. מומלץ כי התשלום הראשון יוחזק בנאמנות אצל עורך דין על למועד בו הקונה ירשום הערת אזהרה לטובתו (תפקידה של הערת האזהרה למנוע הונאות ו"להבטיח" את הנכס לרוכש, כלומר, כי המוכר לא יוכל למכור אותו בשנית לרוכש אחר), לשם רישום הערת אזהרה הצדדים צריכים לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה במעמד החתימה על החוזה.
חשבון נאמנות
מומלץ לקבוע הוראה בהסכם שמתוך סכום התמורה ישאר בנאמנות בידי עורך הדין סכום שמטרתו להבטיח כי המוכר ימציא לקונה את כל המסמכים שיזדקק להם לשם העברת רישום הבעלות בנכס על שמו וככל שהמוכר יחדל מלהמציאם לשלם במקומו את הסכומים הנדרשים לקבלת האישורים מכספי הנאמנות הנ"ל.
האישורים הנדרשים הינם בין היתר, אישור רשות המיסוי להעברת הנכס בטאבו, אישור ערייה/ הרשות המקומית בדבר העדר חובות לרבות בגין היטלי השבחה פיתוח וכיוצ"ב, אישור בגין העדר חובות לועד הבית, ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את ב"כ הקונה לפעול בשם המוכר למען העברת רישום הבעלות בנכס על שמו, בקשה לרישום במקרקעין ושטרי מכר.
על הצדדים לחתום על שלושת האחרונים במעמד החתימה על ההסכם.
הערכת היקף החשיפה למס שבח ולהיטל השבחה דורשת מומחיות מיוחדת של עורך דין הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין.
תיאור הנכס ותחולתו
יש לכלול ולציין בהסכם המכר את החלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירה, הערות החלות על הנכס, וכמו כן יש לציין מהם הפריטים אשר "נשארים בנכס" לאחר מסירתו כגון תנור מטבח, כיריים, מזגן, דוד שמש, ארונות קיר וכיוצ"ב.
פגמים בנכס
חוזי מכר סטנדרטיים כוללים הצהרה מצד המוכר כי הנכס נקי מפגמים ופוטרים את המוכר מאחריות לכל פגם בנכס, חשוב לשם לב שההסכם לא פוטר את המוכר מאחריות לגבי פגם סמוי שהמוכר ידע על קיומו והסתיר אותו מהקונה.
מועד מסירת החזקה
מועד מסירת החזקה יצויין במפורש בהסכם המכר, כמו כן יש לקבוע פיצוי מוסכם לכל יום איחור במסירה. יחד עם זאת מומלץ לאפשר מעט גמישות כגון "איחור במסירת הדירה של עד שבוע לא יהווה הפרה של חוזה המכר ולא יזכה את הקונה בפיצוי".
הוראות לגבי תשלום מיסים
ברירות מחדל: מס רכישה (הקונה) מס שבח (המוכר), היטל השבחה (תכנית שקיבלה תוקף עד חתימת החוזה – באחריות המוכר, ולאחר מכן באחריות הקונה) היטלים אחרים וחשבונות לספקים כגון חשמל, מים, ארנונה גז וכד (עד למסירת החזקה באחריות המוכר ולאחר מכן באחריות הקונה). לקריאה נוספת בעניין מס רכישה: מס רכישה 2014; לקריאה נוספת בעניין מס שבח: מס שבח 2014.
כמו כן מומלץ לקבוע בהסכם המכר מהם הסעיפים שהפרתם תוביל ל"הפרה יסודית" של ההסכם ופיצוי מוסכם בשיעור של 10% משווי הנכס להפרת ההסכם על ידי מי מהצדדים.
מומלץ להפיק ביום חתימת הסכם המכר נסח טאבו עדכני שיעיד כי מצבו הרישומי של הנכס לא השתנה.
מומלץ לחתום על החוזה בנוכחות עו"ד שיאמת את השטרות הנדרשים לשם העברת רישום הבעלות בנכס בטאבו.
במעמד החתימה יש למלא טופס דיווח לרשות המיסים, חשוב לשם לב להתאמת הטופס לסוג הדיווח.
לאחר מועד החתימה
יש לשם לב למועדים הקבועים בחוזה לביצוע התשלומים. על רוכש הנדרש למשכנתא לצורך תשלום כל שהוא נדרש לפנות לבנק המשכנתאות שבחר מוקדם ככל הניתן ולא יאוחר מחודש ימים טרם מועד ביצוע התשלום. הבנק יחתים את הקונה על טפסים רבים ויבקש ממנו להחתים את המוכר על התחייבויות שונות. בשלב זה יש להעביר את המסמכים האלו לבא כח המייצג בכדי שזה יעבירו לצד המוכר להערותיו ולטיפולו.
מסירת הנכס
מומלץ לערוך פרוטוקול מסירת חזקה ולציין בו את כלל הליקויים הקיימים בדירה או בתשתיותיה במועד המסירה ולחתום עליו. במועד זה ישולם התשלום האחרון כנגד קבלת החזקה וימסרו כלל האישורים המצויינים לעיל. כמו כן, מומלץ במועד זה להעביר את חשבונות חשמל, גז, ארנונה, מים על שם הקונה ולוודא כי המוכר לא השאיר חובות לספקים אלו.
כאמור במועד המסירה ימסרו לידי הקונה המסמכים אשר באמצעותם יוכל להעביר רישום הבעלות בנכס על שמו. בשלב זה יש לאסוף את המסמכים ובאמצעות עורך הדין להגישם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הרלוונטית ולעקוב אחר השלמת רישום הבעלות על שם הקונה. במקביל לנוטלי המשכנתאות, יש לאסוף מסמכים הבנק אשר ישלימו את רישום המשכנתא על הדירה במקביל לרישום הבעלות על שם הקונה.
מיסוי העסקה
חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בכל הנוגע למיסוי מקרקעין, טעות במצב הדברים הנוגע למיסוי העסקה עשוי להוביל לתוצאה שונה מאוד ממה שהצדדים ניסו להשיג בביצוע העסקה העשויה במקרים מסויימים להסתכם בנזק כלכלי עצום היכול להגיע אף למאות אלפי שקלים, פגיעה באפשרות לשימוש עתידי בפטור ממס או תשלום סכומים גבוהים מהמצופה הן רק חלק מהתוצאות האפשריות של טעות בהערכת מיסוי העסקה.
אמנם מס שבח אינו קשור ישירות לרוכש, אך טעות בחישובו ואי הקפדה על הפקדת סכום מתאים בחשבון הנאמנות עשויים להוביל לכך כי למוכר לא יהיה הכסף לשלמו והעברת רישום הבעלות בנכס תתעכב זמן ממושך עד שהמוכר ישלם את המס ויעביר את אישור רשות המיסים להעברת הבעלות בנכס לקונה. על הקונה מוטל תשלום מס רכישה.
יש לזכור גם את המיסוי העירוני, ובעיקר את היטל ההשבחה שבמבנים ישנים מאוד עשוי להגיע לסכומים ניכרים.
ניתן לעיין תחת "מאמרים" ולקרוא עוד על דיני מקרקין ומיסוי מקרקעין.
לפרטים נוספים ולשאלות ניתן ליצור קשר.
הערה: פוסט זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
הקמת חברה
חברה יכולה להירשם בכל שם למעט:
1.שמו של תאגיד הרשום כדין בישראל או שם הדומה לו עד כדי להטעות.
2.שם של סימן מסחרי או שם הדומה לו עד כדי להטעות, אלא אם הסכים בעל הסימן לשימוש בשם.
3.שם שרשם החברות סבור שיש בו תרמית או הטעיה
4.שם שרשם החברות סבור כי הוא עלול לפגוע בתקנת הציבור או ברגשותיו.
לרשם הסמכות החוקית להורות לחברה לשנות את שמה, ואף לשנות את שמה בעצמו מקום בו החברה לא משתפת פעולה.
כל חברה חייבת לציין בתקנונה מהן מטרותיה. ניתן לבחור בין "לעסוק בכל עיסוק חוקי", "לעסוק בכל עיסוק חוקי, למעט בסוגי העיסוקים שפורטו בתקנון" ו"לעסוק בסוגי העיסוקים שפורטו בתקנון".
לא ניתן לכלול במטרות עיסוק שאינו חוקי.
בניסוח סעיף זה בתקנון נדרשת מחשבה מרובה מכיוון ושינויו לאחר שנרשם התקנון מחייבת כינוסה של אסיפה כללית ולעיתים, אם נקבע כך בתקנון, ידרש גם רב מיוחד של בעלי המניות.
הון מניות החברה מורכב מהון רשום והון מונפק. ההון הרשום הינו סך המניות שהחברה רשאית להנפיק בעוד ההון המונפק מייצג את סך הון המניות שהחברה הקצתה לבעלי מניותיה.
החברה רשאית להקצות מניות מההון הרשום עד לנקודה בה ההון המונפק שווה להון הרשום. אם החברה תרצה להקצות מניות נוספות לאחר שכל ההון הרשום הונפק, תצטרך החברה לתקן את תקנונה ולהגדיל את ההון הרשום.
נושא זה רלוונטי מאוד לחברות שבעת הקמתן צופות כי בעתיד יצטרפו בעלי מניות נוספים עקב השקעות וגיוסי הון פרטיים שיערכו, לכן בעת הקמת חברה יש לשקול באיזה אופן היא תממן את פעילותה, והאם מגבלה בדמות הקצאת כל ההון הרשום עשויה להוביל לקפאון ביכולת החברה להקצות מניות נוספות בתמורה להשקעה. כמובן שכלי זה עשוי לשמש גם כמגן לבעלי המניות הקיימים מפני דילול יתר.
המניות יכולות להיות בעלות ערך נקוב (שקל, 10 שקל, 1,000 שקל) ויכולות להיות ללא ערך נקוב, אך לא ייתכן שילוב של מניות בעלות ערך נקוב ומניות ללא ערך נקוב באותה חברה. כאמור לעיל, בחירה במניות בעלות ערך נקוב עשוי להשפיע על חבות בעל מניות במקרה של פירוק החברה.
לסיכום, בעת רישום חברה והקמתה יש להבין בין היתר את מהות עיסוקה, את הדרך שבה תמומן פעילותה ואת מערכת היחסים שבין החברה לבעלי מניותיה ולבין בעלי מניותה לבעלי מניות אחרים.
כמו כן יש לקחת בחשבון כי עלויות ניהולה של חברה עולים על עלויות ניהול עוסק מורשה, אך לניהול חברה יתרנות רבים על פני עוסק מורשה כמצויין לעיל.
בעת הקמת חברה חשוב להתייעץ עם עורך דין העוסק במשפט מסחרי על מנת שהליך הרישום יתבצע באופן חלק ובמשך חייה של החברה המנגנונים שבתקנון יגנו עליה ועל בעלי מניותיה בצורה המיטבית כחליפה שנתפרה בהזמנה אישית.
למידע נוסף על רישום והקמת חברה, צרו עימנו קשר בתחתית הדף.
לתקנון כמה תפקידים, הוא מהווה חוזה בין בעלי המניות המייסדים את החברה ובנוסף חוזה בין החברה לבין בעלי מניותיה.
חובה לכלול בתקנון החברה את שמה, מטרותיה, פירוט הון המניות ואת טיב הגבלת האחריות.
ניתן לכלול בתקנון את חובותיהם וזכויותיהם של בעלי המניות, הוראות שונות הנוגעות לדרך ניהול החברה, מספר הדירקטורים שיכהנו בדירקטוריון, הוראות ממשל תאגידי ו/או כל נושא אחר שבעלי המניות מעוניינים לכלול בתקנון.
התקנון כאמור ייחתם בידי בעלי המניות מייסדי החברה, כמו כן יש לציין את כמות המניות שהוקצתה להם, שמם, מענם ומספר ת.ז. של כל אחד מהם.
הכנת התקנון ככלי המסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לחברה ולחברה עצמה חשובה מאוד, לאחר הגשת התקנון ורישום החברה לצורך שינוי התקנון נדרשת הצבעה באסיפה הכללית של בעלי מניות החברה. יש שמגבילים את שינוי התקנון להחלטה ברב מיוחד ובאמצעות כלים כאלו ניתן ל"שריין" הוראות חשובות בתקנון.
אחד היתרונות המובהקים של הקמת חברה אל מול רישומו של עוסק מורשה, הוא עקרון הגבלת האחריות. משמעותו היא שאחריותם של בעלי המניות לחובות החברה מוגבלת, בעוד כעוסק מורשה יהיה חייב העוסק בפרעון כל התחייבות העסק.
ההגבלה הנפוצה היא חברה בע"מ, בעל מניות בחברה בע"מ אחראי לחובות החברה בסכום השקעתו בחברה, כלומר מקום בו החברה נקלעה לקשיים ולא הצליחה לעמוד בהתחייבויותיה יפסיד בעל המניות את השקעתו בחברה, ולמעט במקרים חריגים, לא יהיה חשוף לתביעה אישית נגדו להשלים מרכושו הפרטי את הסכומים שהחברה חייבת לנושיה.
מקום בו למניות החברה ניתן ערך נקוב, יהיה כל בעל מניות אחראי לפרעון הערך הנקוב של מניות החברה שבבעלותו, לדוגמא אם הנך מחזיק 10 מניות בעלות ערך נקוב של 1,000 ש"ח כל אחת, תהיה חייב לפרעון 10,000 ש"ח. כל עוד בעת הקצאת המניות שולם לחברה הערך הנקוב לא תחול עליך שום חבות מכיוון וכבר פרעת את ההתחייבות לשלם הערך הנקוב לחברה, אך אם שילמת לחברה רק 5,000 ש"ח בעבור מניות שערכן הנקוב הוא 10,000 ש"ח, אחריותך תוגבל לפירעון 5,000 ש"ח נוספים בלבד.
מול בנקים כאשר החברה מבקשת לקבל אשראי, עקרון הגבלת האחריות נחלש מכיוון והבנקים ב"כ מבקשים ערבות אישית של בעלי המניות בחברה להלוואה.
שמה של חברה שאחריות בעלי המניות בה מוגבלת יכלול את הסיומת בערבון מוגבל או בע"מ.
אחד היתרונות המובהקים של הקמת חברה אל מול רישומו של עוסק מורשה, הוא עקרון הגבלת האחריות. משמעותו היא שאחריותם של בעלי המניות לחובות החברה מוגבלת, בעוד כעוסק מורשה יהיה חייב העוסק בפרעון כל התחייבות העסק.
ההגבלה הנפוצה היא חברה בע"מ, בעל מניות בחברה בע"מ אחראי לחובות החברה בסכום השקעתו בחברה, כלומר מקום בו החברה נקלעה לקשיים ולא הצליחה לעמוד בהתחייבויותיה יפסיד בעל המניות את השקעתו בחברה, ולמעט במקרים חריגים, לא יהיה חשוף לתביעה אישית נגדו להשלים מרכושו הפרטי את הסכומים שהחברה חייבת לנושיה.
מקום בו למניות החברה ניתן ערך נקוב, יהיה כל בעל מניות אחראי לפרעון הערך הנקוב של מניות החברה שבבעלותו, לדוגמא אם הנך מחזיק 10 מניות בעלות ערך נקוב של 1,000 ש"ח כל אחת, תהיה חייב לפרעון 10,000 ש"ח. כל עוד בעת הקצאת המניות שולם לחברה הערך הנקוב לא תחול עליך שום חבות מכיוון וכבר פרעת את ההתחייבות לשלם הערך הנקוב לחברה, אך אם שילמת לחברה רק 5,000 ש"ח בעבור מניות שערכן הנקוב הוא 10,000 ש"ח, אחריותך תוגבל לפירעון 5,000 ש"ח נוספים בלבד.
מול בנקים כאשר החברה מבקשת לקבל אשראי, עקרון הגבלת האחריות נחלש מכיוון והבנקים ב"כ מבקשים ערבות אישית של בעלי המניות בחברה להלוואה.
שמה של חברה שאחריות בעלי המניות בה מוגבלת יכלול את הסיומת בערבון מוגבל או בע"מ.
חברה יכולה להרשם בכל שם למעט:
1.שמו של תאגיד הרשום כדין בישראל או שם הדומה לו עד כדי להטעות.
2.שם של סימן מסחרי או שם הדומה לו עד כדי להטעות, אלא אם הסכים בעל הסימן לשימוש בשם.
3.שם שרשם החברות סבור שיש בו תרמית או הטעיה
4.שם שרשם החברות סבור כי הוא עלול לפגוע בתקנת הציבור או ברגשותיו.
לרשם הסמכות החוקית להורות לחברה לשנות את שמה, ואף לשנות את שמה בעצמו מקום בו החברה לא משתפת פעולה.
כל חברה חייבת לציין בתקנונה מהן מטרותיה. ניתן לבחור בין "לעסוק בכל עיסוק חוקי", "לעסוק בכל עיסוק חוקי, למעט בסוגי העיסוקים שפורטו בתקנון" ו"לעסוק בסוגי העיסוקים שפורטו בתקנון".
לא ניתן לכלול במטרות עיסוק שאינו חוקי.
בניסוח סעיף זה בתקנון נדרשת מחשבה מרובה מכיוון ושינויו לאחר שנרשם התקנון מחייבת כינוסה של אסיפה כללית ולעיתים, אם נקבע כך בתקנון, ידרש גם רב מיוחד של בעלי המניות.
שימוש במידע פנים ותרמית בקשר לניירות ערך מדריך למשקיעי דור האינטרנט
משקיעים וסוחרים רבים בשוק ההון המקומי זה מכבר שנים נוהגים לחבור יחדיו בפורומים אינטרנטיים, לדון בניירות ובאפשרויות מסחר והשקעה ובנושאים נוספים הקשורים לכך. לא אחת נתקלים משקיעים אלו בפרסומים של גולשים אחרים לגבי מידע כזה או אחר הנוגע לנייר ערך הנמצא בידיהם שעשוי להשפיע על מחיר הנייר. באם המידע מבוסס ייתכן ומדובר במידע פנים, באם המידע שגוי ייתכן ומדובר בתרמית בקשר לנירות ערך.
פרק ה'1 לחוק ניירות ערך, תשכ"ח-1968 עוסק בשאלות אלו. אך ראשית יש לעמוד על תכלית האיסור על שימוש במידע פנים. תכלית האיסור היא למנוע ניצול יתרון בלתי הוגן במסחר בניירות ערך, הנובע מאפשרות הגישה למידע אודות החברה, כשגישה זו איננה נחלתו של כלל ציבור המשקיעים. האיסור אינו בעצם היתרון שבהחזקת המידע אלא בהיות השימוש בו יתרון בלתי הוגן. ניצול בלתי הוגן זה פוגע בציפיותיו של ציבור המשקיעים ל"כללי משחק" הוגנים בבורסה, באמינותו של שוק ההון ועשוי לפגוע בהשתתפות המשקיעים במסחר בו. רע"פ 5174/97 קרן נ' מדינת ישראל, פ"ד נב(2) 177 (1998); ע"פ 4675/97 רוזוב נ' מדינת ישראל, נג(3) 337 (1999); תפ (ת"א) 10985-01-11 מדינת ישראל נ' עדי בן ישראל, (פורסם בנבו 23.5.2012).
מידע פנים מוגדר כ"מידע על התפתחות בחברה, על שינוי במצבה, על התפתחות או שינוי צפויים, או מידע אחר על החברה, אשר אינו ידוע לציבור ואשר אילו נודע לציבור היה בו כדי לגרום שינוי משמעותי במחיר נייר ערך של החברה או במחיר נייר ערך אחר, שנייר ערך של חברה הוא נכס בסיס שלו"
שימוש במידע פנים מוגדר בסעיף 52ב לחוק:
"52ב. (א) העושה אחת מאלה עושה שימוש במידע פנים:
(1) העושה עסקה בנייר ערך של חברה – למעט בנייר ערך של חברה-בת או חברה קשורה שלא הנפיקו ניירות ערך לציבור על פי תשקיף או שניירות ערך שלהן אינם נסחרים בבורסה – או העושה עסקה בנייר ערך אחר שנייר ערך של החברה הוא נכס בסיס שלו, והכל כאשר מידע פנים מצוי בידו או בידי החברה;
(2) המוסר מידע פנים או חוות דעת על נייר ערך של חברה או על נייר ערך אחר שנייר ערך של חברה הוא נכס בסיס שלו כאשר מידע פנים מצוי בידו, לאדם אשר הוא יודע, או יש יסוד סביר להניח, כי יעשה שימוש במידע הפנים או ינצל את חוות הדעת לצורך עסקה או ימסור אותה לאחר."
לפיכך, על פי הגדרה זו ביצוע עסקה בנייר ערך של חברה (מניות, אופציות שהונפקו על ידי החברה, אגרות חוב ואחרים) או באופציות על מניות (בשוק ההון המקומי נסחרות אופציות כנ"ל רק על המניות של החברות:טבע, פועלים, לאומי, כיל, מזרחי טפחות, דיסקונט, רציו ואבנר) כאשר מצוי בידי מבצע העסקה מידע פנים או כאשר מצוי בידי החברה מידע פנים (וזאת כאשר היה על מבצע העסקה לדעת שמידע הפנים מצוי בידי החברה), אף אם אינו מצוי בידו (מדברי הסבר, הצעת חוק ייעול הליכי האכיפה ברשות ניירות ערך (תיקוני חקיקה), התש"ע-2010) יחשב כשימוש במידע פנים.
כמו כן יחשב כשימוש במידע פנים, מסירת מידע או חוות דעת על נייר ערך של חברה או נגזר כאמור לעיל לאדם שבאופן סובייקטיבי מוסר המידע ידע כי הוא יעשה שימוש במידע, ינצלו לצורך עסקה או ימסור אותו לאחר, או שבאופן אובייקטיבי יש יסוד להניח כי מקבל המידע ישתמש בו או יעבירו לאחר.
הסנקציה הפלילית בגין שימוש במידע פנים.
בסעיף 52ג' נקבע כי איש פנים (דירקטור, מנכ"ל, בעל מניות עיקרי בחברה או אדם אחר שמעמדו או תפקידו בחברה או קשריו עמה נתנו לו גישה למידע פנים, לרבות בני משפחותיהם ותאגידים שבשליטתם) לא יעשה שימוש במידע פנים כהגדרתו לעיל. הסנקציה שנקבעה בצד איסור זה הינה מאסר 5 שנים או קנס כספי בשווי של עד מעל ל 1.1 מליון ש"ח.
בסעיף 52ד' נקבע איסור לעשות שימוש במידע פנים אשר הגיע במישרין או בעקיפין מאיש פנים בחברה. הסנקציה שנקבעה בצד איסור זה הינה מאסר שנתיים או קנס כספי בשווי של עד מעל ל 180 אלף ש"ח. סכומי הפיצויים נקבעו בסעיף על דרך של הפנייה לסעיף 61 לחוק העונשין, תשל"ז-1977.
עד לתיקון 45 לחוק ניירות ערך, הופיעה בסעיף זה דרישה כי מבצע העסקה יודע כי מקור המידע הוא איש פנים בחברה, בתיקון זה הושמטה דרישה זו, עם זאת מדברי הסבר הצעת החוק עולה כי היסוד הנפשי הנדרש לשם הרשעה בעבירה זו הוא כפול, נדרשת מודעות של מבצע העסקה כי המידע הוא בגדר מידע פנים וכן כי מקור המידע הוא איש פנים בחברה. (הצעת חוק ייעול הליכי האכיפה ברשות ניירות ערך (תיקוני חקיקה), התש"ע-2010).
בע"פ (ת"א) 70907 רוני תירושי נ' מדינת ישראל – פרקליטות מחוז תל אביב (מיסוי וכלכלה) (פורסם בנבו, 11.9.2009) מבחין בית המשפט בין איש פנים "פנימי" – דירקטור, מנכ"ל, בעל מניות עיקרי או אדם שמעמדו ותפקידו בחברה נתנו לו גישה למידע פנים, לבין איש פנים "חיצוני" שהינו אדם שקשריו עם החברה נתנו לו גישה למידע הפנים.
המבחן לפיו יקבע אם אדם הוא איש פנים חיצוני הוא עד כמה נגיש אותו אדם למידע הפנים ובאיזה מידה הוא חשוף למידע זה אגב לקשריו עם החברה. בכדי שתהיה נגישות כאמור עליה לנבוע מקשריו עם החברה ולא מקשרים חברתיים, אישיים או עסקיים עם איש פנים, לפיכך רק מי שקשריו עם החברה עצמה נתנו לו גישה למידע הפנים יחשב כאיש פנים לעניין המידע שהגיע לידיו.
לפיכך אדם שהוא חברו הטוב של מנכ"ל חברה ואשר השתמש במידע פנים אשר נחשף אליו לא יוכל להיות מורשע בעבירה של שימוש במידע פנים על ידי איש פנים לפי סעיף 52ג' לחוק, אך עדיין יהיה חשוף להרשעה בגין שימוש במידע פנים שהגיע מאיש פנים לפי סעיף 52ד' לחוק.
שווי הקנסות שנקבעו בסעיפים אלו מעורר לכאורה תמיהה, האם ייתכן שישתלם להפר את החוק ולהשתמש במידע פנים, שכן אם אדם עושה שימוש במידע פנים בניגוד לאיסור הקבוע בסעיף 52ד' ומפיק משימוש זה רווחים בשווי 300,000 ש"ח יזכה להשאיר ההפרש בידיו?
סעיף 52ח לחוק מתייחס לסוגיית ריווח הנובע משימוש במידע פנים, הסעיף קובע כי לחברה עומדת עילת תביעה כנגד המשתמש במידע פנים לתבוע ממנו את הריווח שהפיק, כלומר את סכום ההפרש שבין מחיר נייר הערך שבו בוצעה העסקה לבין מחירו לאחר שמידע הפנים נודע לציבור.
לא נדרש להיות סוחר מיומן בכדי לקרוא את הסעיף ולהבין מייד שהוא נטול שיניים במירב המקרים, שכן במקרים רבים בהם עולה חשש לשימוש במידע פנים, המסחר בניירות הערך מתבטא בעליות לקראת פרסום המידע, אך מייד עם פרסום המידע לכלל הציבור, מחיר נייר הערך בבורסה מתחיל לרדת עם מכירותיהם של "ברי המזל" שרכשו מבעוד מועד לקראת פרסום המידע.
בע"פ 2576/93 מדינת ישראל נ' שמואל בן אשר רוזנבלום, נא (1) 610, סוגייה זו מתעוררת. נקבע שלמרות שסעיפים 52ג' וד' מפנים לסעיף 61 בחוק העונשין, ניתן לחייב נאשם בפיצוי גם מכח סעיף 63 לחוק העונשין.
סעיף 63 הנ"ל מסמיך את בית המשפט להטיל את הקנס שנקבע בחיקוק (כמפורט לעיל) או קנס בשווי של עד פי ארבעה משוויה של טובת ההנאה שהושגה על ידי ביצוע העבירה אם נתכוון הנאשם להשיג טובת הנאה לו או לאחר.
לעניין כוונת הנאשם להשגת טובת ההנאה נקבע כי מספיק שיקבע בית המשפט כי היה ברור למוסר מידע הפנים שמקבל המידע קרוב לוודאי יעשה בו שימוש, ושבית המשפט ישתכנע שכוונתו של הנאשם לאפשר למקבל המידע להפיק מכך את טובת ההנאה.
מדברים אלו עולה כי אדם המפרסם "שמועה" הנוגעת לנייר ערך באינטרנט, באם המידע הנכלל בה נכון, מפרסם מידע פנים על פי הגדרתו לעיל. האם הוא עובר עבירה של שימוש במידע פנים? תלוי בזהותו ובמידת מודעותו לנסיבות. באם הוא איש פנים פנימי אזי הוא מוסר מידע פנים לכל הפחות לאדם שיש יסוד סביר להניח, כי יעשה שימוש במידע הפנים. באם הוא נחשף למידע כאיש פנים חיצוני עקב קשריו עם החברה, הוא ישאר עדיין בגדר איש פנים. באם נחשף למידע עקב קשרים חבריים או עסקיים או אחרים עם איש פנים בחברה הוא לא יחשב כאיש פנים ולא יהיה ניתן להרשיעו ככל הנראה לפי סעיף 52ג'. אף אם אינו איש פנים עדיין פרסומו של מידע פנים אסור על פי הוראת סעיף 52ד', אך על מנת שיהיה ניתן להרשיעו יש להוכיח כי מקור המידע במישרין או בעקיפין באיש פנים בחברה וכי הוא היה מודע להיות המידע מידע פנים ולעצם היותו של מקור המידע איש פנים בה.
האם גולש בפורום אינטרנטי כנ"ל המבצע עסקה בנייר ערך על סמך הודעה המכילה מידע פנים, מבצע עבירה של שימוש במידע פנים? באם המידע הגיע במישרין או בעקיפין מאיש פנים בחברה וכי הגולש אשר מבצע את העסקה מודע להיות המידע מידע פנים וכי מקור המידע הוא באיש פנים בחברה, עולה לכאורה כי קמה עבירת השימוש במידע פנים.
באם המידע הניתן בהודעת שמועה כזו הוא מידע כוזב, ייתכן שיש בכך עבירה של תרמית בניירות ערך.
סעיף 54 לחוק ניירות ערך עוסק בעניין זה, תכליתן של ההוראות בדבר איסור תרמית בניירות ערך דומה לתכליתו של איסור השימוש במידע פנים בהיבטים מסויימים. גם איסור זה נועד להבטיח את אמון הציבור והוגנות המסחר בשוק ההון. עבירה זו היא מן החמורות שבחוק ניירות ערך וזאת מכיוון ומעשה תרמית כנ"ל מעבר לפגיעתו במשקיעים פוגע באמינותו של שוק ההון ובנכונותם של ציבור המשקיעים ובעיקר המשקיעים הבלתי מתוחכמים להכנס אליו ולנטול סיכון בהשקעת הון. ע"פ 2103/07 אביהו הורוביץ נ' מדינת ישראל, פורסם בנבו (31.12.2008).
54. (א) מי שעשה אחד מאלה, דינו – מאסר חמש שנים או קנס פי חמישה מן הקנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, ואם הוא תאגיד – פי עשרים וחמישה מן הקנס כאמור באותו סעיף:
(1) הניע או ניסה להניע אדם לרכוש או למכור ניירות ערך ועשה זאת באמרה, בהבטחה או בתחזית – בכתב, בעל פה או בדרך אחרת – שידע או היה עליו לדעת שהן כוזבות או מטעות, או בהעלמת עובדות מהותיות;
(2) השפיע בדרכי תרמית על תנודות השער של ניירות ערך. לענין פסקה זו, חזקה כי מי שפעל לפי הוראות סעיף 56(א) לענין ייצוב מחיר ניירות ערך לא השפיע בדרכי תרמית כאמור.
תרמית בניירות ערך אם כך עשויה להתבצע בשתי דרכים: הנעה או נסיון להניע אדם לביצוע עסקה בניירות ערך על בסיס מידע כוזב, מטעה או העלמת עובדות מהותיות, או השפעה בדרכי תרמית על שער ניירות הערך.
הנעה או נסיון להניע אדם לביצוע עסקה בניירות ערך על בסיס מידע כוזב, מטעה או העלמת עובדות מהותיות
לשונו של ס"ק 1 לעיל עשויה להוביל לפרשנות לפיה על מנת להשלים את העבירה של תרמית בחלופת ההנעה לרכישה או מכירה של נייר ערך, נדרש להוכיח כי התקיימה התוצאה לפיה מעשה ההנעה הוביל לרכישה או מכירה של ניירות ערך של אותו אדם שניסו להניע אותו לעשות כן. בע"פ 2103/07 הנ"ל מפרש בית המשפט העליון את סעיף זה וקובע כי רכיב התוצאה אינו רכיב מרכיבי מהעבירה, פרשנות לפיה רכיב התוצאה הוא חלק מהדרישות לקיומה של העבירה מתעלמת מהפגיעה באמון המשקיעים ובהסתמכותם על מנגנון התמחור של השוק לנירות הערך ולכן אינה רצויה.
היסוד הנפשי הנדרש בעבירה התנהגותית זו הינו יסוד נפשי של מודעות. מודעות לרכיב ההתנהגותי (הניע או ניסה להניע) והנסיבתי (באמרה, בהבטחה או בתחזית; בכתב, בעל פה או בדרך אחרת; שהן כוזבות או מטעות או בהעלמת עובדות מהותיות) במישור של עבירת הנסיון נקבע כי נדרש יסוד נפשי של כוונה להניע.
יש לשם לב בעניין היסוד הנפשי למילים "שידע או היה עליו לדעת" המתקשרות לעניין היות האמרה, ההבטחה או התחזית כוזבת או מטעה, המשמעות הנובעת היא כי לעניין היות האמרה, ההבטחה או התחזית כוזבת או מטעה, היסוד הנפשי הנדרש נמוך ממודעות ובכדי שתקום העבירה כל שצריך הוא שהיה על מבצע העבירה לדעת שהמידע כוזב או מטעה.
ראוי לציין כי המחלוקת בדבר היותה של עבירה זו עבירה התנהגותית האוסרת על ההתנהגות עצמה או עבירת תוצאה שיש להוכיח בה קיומו של רכיב התוצאה- מי שהניעו אותו לקנות או למכור, עדיין קיימת בדעת המיעוט של השופט רובינשטיין בע"פ 2103/07 הנ"ל, לטעמו עבירה זו הינה עבירת תוצאה ויש להוכיח לצד התקיימות התוצאה שהינה ביצוע העסקה על ידי המונע, רכיב נפשי של כוונה מצד המניע שמי שהוא הניע אותו, יבצע עסקה כאמור. מקום בו לא ניתן להוכיח את התוצאה תשמש עבירות הניסיון "ניסה להניע" לצורך הבאת מבצע העבירה לדין.
לעניין הנעת אדם לקנות או למכור נייר ערך בהעלמת עובדות מהותיות, נקבע בע"פ 2103/07 הנ"ל כי לא די בכך שתועלם עובדה מהותית בכדי להקים את עבירת ההנעה בתרמית אלא נדרש כי המצג שיווצר בקבות העלמת אותה עובדה מהותית יהא מטעה בכללותו. מבחינת היסוד הנפשי, נדרש כי מבצע העבירה יהיה בנוסף ליסוד הנפשי המצויין לעיל, מודע לכך שהוא מעלים עובדה מהותית.
בע"פ 1027/94 1192/94 אהרון זילברמן נ' מדינת ישראל נקבע כי עובדה היא מהותית לעניין סעיף זה מקום בו להשמטתה יש השפעה של ממש אם ישירה או עקיפה על ההכרעה בשאלה אם לבצע עסקה בנייר ערך. בעניין זה נקבע כי על עיתונאי או אדם אשר כותב טור על נייר ערך מוטלת החובה לגלות לקוראיו כי הוא מחזיק בניירות הערך נשוא הכתבה ואם בכוונתו לסחור בהן עליו לגלות זאת לקוראיו. כמו כן נקבע כי עיתונאי המתכוון לפעול בניגוד להמלצתו בכתבה (ממליץ לקנות ומתכוון למכור) מצוי בניגוד עניינים ברור ופועל בניגוד לכללי האתיקה העיתונאית. עיתונאי או אדם כנ"ל צריך לציין במסגרת "גילוי נאות" כי הוא מחזיק במניות ומתכוון למכור אותן
ס"ק 2 עוסק בהשפעה בדרכי תרמית. השפעה זו עשויה להתרחש בצורות שונות אותן היריעה קצרה מלהכיל, הנפוצות שבהן הן תרמית אינפורמטיבית כגון הפצת דברי שקר על התפתחות חיובית צפויה בעסקי החברה אשר עשויה להמריץ משקיעים לרכוש את נייר הערך של החברה, תרמית הנכנסת גם בגדר ס"ק 1 ברב המקרים. סוג זה של תרמית הוא הרלוונטי לעניינו, אך אתייחס בקצרה גם לסוג התרמית השנייה תרמית התנהגותית העוסקת במניפולציה. לעניין היסוד הנפשי בביצוע עבירת השפעה בדרכי תרמית לפי ס"ק זה, נדרשת מודעות לדרך התרמית וכוונה לגרום לתנודות בשער המניה.
בע"פ 1027/94 1192/94 נדונה השאלה האם בעבירה שלפי סעיף זה יש להוכיח קיומו של רכיב תוצאתי, כלומר כי הייתה השפעה בפועל השפעה על תנודות השער, אמנם עצם השאלה אם נדרשת הוכחת רכיב תוצאתי כנ"ל לצורך הרשעה על פי סעיף זה נותרה ללא תשובה, עם זאת נקבע כי באם נדרשת הוכחת רכיב תוצאתי כל שהוא השפעה כל שהיא. כלומר רף נמוך ביותר. לדעתי, תכלית הסעיף הינה הגנה על המשקיעים מכניסה לעסקאות גרועות המבוססות על מידע שגוי, מכיוון וכך צמצום הסנקציה הפלילית רק למקרים בהם הצליח מבצע העבירה להשפיע על השוק לא עומדת בקנה אחד עם מטרות ותכלית סעיף זה.
תרמית באמצעות מניפולציה במסחר
"המניפולציה הופכת לתרמית, כאשר פעולת המניפולטור מכוונת להשפיע על שער המנייה, גם באמצעות המסחר עצמו. כשפעולת המסחר אינה מבוססת על שיקולים כלכליים אמיתיים, זו מניפולציה תוך-שוקית. כשהמניפולטור מבצע רכישות ממשיות בשוק על-מנת להשפיע על שער המנייה, בפקודות קנייה סבירות ובתשלום מלא עבור הקנייה, כשמטרתו האמיתית הינה להשיג רווח בעסקה רחוקה, המתבצעת שלא בשוק, מדובר במניפולציה חוץ-שוקית." ע"פ (ת"א) 70271/08 מדינת ישראל נ' מרדכי בן אסלן כבירי, פורסם בנבו (20.5.2009).
בע"פ 5052/95 שמואל ואקנין נ' מדינת ישראל, פ"ד נ(2) 642 נקבע כי מתן הוראת קניה או מכירה בלא רצון לקנות או למכור ואך מתוך רצון לגרום לשינוי במחיר נייר הערך מהווה השפעה בדרכי תרמית על תנודות השער, שכן ההיצע או הביקוש אינו משקף תחזית כלכלית באשר לערך המניה אלא פעולה מלאכותית שמטרתה הינה התנודה בשער נייר הערך בלבד. ביצוע פעולה כנ"ל ובצידה יסוד נפשי של מודעות לדרכי התרמית ובכוונה לגרום לתנודות בשער מהווה עבירה לפי סעיף זה.
לעניין הוכחת כוונת התרמית ישנם מספר מאפיינים המעידים על קיומה של כוונה זו, בהם פעילות ממספר רב של חשבונות היוצר מצג מטעה כאילו מדובר במספר רוכשים, וכמו כן, פעילות שנמשכת תקופה ארוכה או מספר הפעמים שפעולות מסוג מסויים מבוצעות. עפ (ת"א) 71263/03 אריה בן מרק סלדקוב- שפיר נ' מדינת ישראל, פורסם בנבו (3.2.2005)
פרסום של גולש פלוני בדבר מידע כפי שפירטתי לעיל, עשוי להוות למעשה עבירה של תרמית בנירות ערך, הכל תלוי בתוכן הפרסום ,במידע שהושמט ממנו ובכוונתו של המפרסם.
על המשתמש במידע כנ"ל שפורסם מוטלים בעיקר סיכונים, שכן אם היה אכן מדובר במידע פנים, מי שמפרסם אותו ברבים כבר נוטל על עצמו חבות בשימוש במידע פנים לפי סעיף 52ד', באם הלה נוטל עליו את האחריות סביר שיעדיף כבר לנסות ולהרוויח ממידע הפנים לעצמו ולא לפרסמו ברבים. לפיכך ההגיון אומר ששמועות שיפורסמו בדרך זו בד"כ יהיו כוזבות או מטעות, או שמבוססות על רסיסי מידע שגם הם ספק אמיתיים. החוק אינו מטיל סנקציה על שימוש במידע כוזב, רק על פרסומו. בחלופה הפחות אופטימית המידע שמפורסם עשוי להיות אמיתי אך עשוי להיות מושמט ממנו מידע פנים לפיו למשל צפוי אירוע שישפיע באופן שלילי על מחיר נייר הערך כגון הנפקה שתדלל את שוויו.
הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.