רקע- זכות הבעלות בבית המשותף
בעלות בדירה בבית משותף שונה מבעלות בבית פרטי, בעוד הדירות הינן מושא לבעלות פרטית הרכוש המשותף הינו בבעלות משותפת של כלל בעדי הדירות. בעלות בדירה בבית משותף מאופיינת בזכות בעלות "חלשה" יותר מזכות הבעלות הקלאסית שבבית הפרטי, אשר לעיתים תפגע כתוצאה מהתחשבות באינטרסים אחרים.
ברע"א 7112/93 צודלר נ' רונן, פ"ד מח (5) 550. נדרש בית המשפט לבחון את גבולות זכות הבעלות בבית משותף. מדובר בבית משותף שנהרס כליל עקב פגיעת טיל סקאד, ובעלי הדירות בו ביקשו להקימו מחדש.
סעיף 60 לחוק המקרקעין מעניק למפקח על המקרקעין את הסמכות לצוות על בעל הדירה המסרב להקים את הבניין מחדש להעביר זכויותיו בבניין שנהרס לאדם אחר. אפשרות זו לכפות על בעל דירה בבניין שנהרס את מכירת הזכויות בה הינה חריגה לדיני הקניין הקלאסיים לפיהן זכות הבעלות תגבר לרב על כל אינטרס אחר, עם זאת נקבע כי בבית המשותף יסודות מדיני הקניין ויסודות מדינים אחרים, לבית המשותף יש תקנון, אסיפה כללית וההחלטות בהם חלות גם על הדירות עצמן. החיים בצוותא יוצרים מעין חיים קומונאליים, וקניין בעלי הדירות כפוף לקניינם של בעלי דירות אחרים וכך גם ברכוש המשותף.
לבסוף נפסק כי המתנגדים יעבירו זכויותיהם לאחרים, זכות הבעלות נסוגה בפני האינטרס של כלל בעלי הזכויות לקדם את בניית הפרוייקט.
המחוקק בחר מספר אינטרסים שונים שזכות הבעלות נסוגה בפניהם בנסיבות מסויימות, המיוצגים בסעיפים 59א'-ח' לחוק המקרעין ובמסגרתם ניתן לערוך שינויים ברכוש המשותף ללא הסכמה גורפת ולעיתים לפי דרישתו של בעלים אחד בלבד. סעיף 71ב מאפשר פגיעה בזכויות הקניין של המיעוט בניגוד להסכמתו תוך נטילת הרכוש המשותף לשם הרחבת דירה ואף לחלוקת זכויות בניה הנמצאות בבעלות כל בעלי הדירות יחדיו. באם ההרחבה היא לצורך בניית ממ"ד נדרשת הסכמתם של 60% מבעלי הדירות בלבד.
זכות הבעלות ופרוייקטים של התחדשות עירונית.
סרבני פינוי בינוי – הסנקציה, פיצוי בגין נזק
סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, מגדיר כי בעל דירה במקבץ פינוי בינוי (בית/קבוצת בתים משותפים שיש תכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה לביצוע פרוייקט פינוי בינוי) בו רב מיוחס מהדיירים הסכים לכרות עסקת פינוי בינוי המסרב לעסקה, יהיה חייב בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה אם סירובו אינו סביר. לעניין זה, סירוב לא סביר יהא גם התניית ההסכמה לעסקה בתנאים לא סבירים.
הרב המיוחס לעניין ס' 2 הנזכר לעיל מתחלק לרב הנדרש ברמה של מקבץ הבניינים באופן מצרפי, לגביו נדרשת הסכמה בעלי הדירות שבבעלותם ארבעה חמישיות (80%) מהדירות במקבץ, שבבעלותם שלושה רבעים (75%) מהרכוש המשותף במקבץ. כמו כן ישנה דרישת רב ברמת הבניין הבודד לפיה נדרשת הסכמתם של מי שבבעלותם שני שלישים (66.7%) מהדירות בבניין ושני שלישים (66.7%) מהרכוש המשותף בו.
לפיכך, ייתכן מצב בו שליש מבעלי הדירות בבניין כל שהוא המסרבים להשתתף בעסקת פינוי בינוי, עשויים להיות חבים בנזיקין על עצם סירובם להתפנות מדירתם לשם הריסתה. המחוקק אינו כופה פינוי בכח ונותן לאיום הכספי לעשות עבורו את העבודה הקשה, שכן המקרה הטיפוסי של פינוי בינוי הוא בשכונות בהן עיקר האוכלוסייה קשת יום, דירתם בד"כ היא הרכוש בעל הערך המשמעותי ביותר שבבעלותם, ופסק דין המטיל עליהם תשלום סכומים גדולים עקב סירובם, יוביל אותם ללא ספק למכירת הדירה בשוק החופשי במקרה הטוב, או למכירתה בהוצאה לפועל במקרה הפחות אופטימי.
על מנת לאזן את התמונה מעט, המחוקק קובע בסעיף 2(ב) לחוק רשימה של נסיבות בהן סירוב לעסקה על אף קיומו של רב מיוחס לא יחשב כבלתי סביר. בין היתר סירוב לעסקה שאינה כלכלית, שאינה כוללת מגורים חליפיים או שלא הוצגו בה בטוחות הולמות עשוי להחשב כסירוב סביר. כמו כן, עם התקיימות נסיבות אישיות מיוחדות או כאשר האדם המסרב או בן משפחתו הם "אדם עם מוגבלות" עשוי סירוב להחשב סביר. רשימה זו אינה רשימה סגורה ואף סירוב בנסיבות אחרות עשוי להחשב כסביר. בכדי להבין מתי סירוב יחשב כסביר יש להבין כי הרציונאל שעומד מאחורי חקיקת החוק הוא מניעת סחטנות של דיירים המתנים את הסכמתם בדרישות בלתי סבירות.
בסעיף 3 לחוק המחוקק נוקט בצעד נוסף על מנת למתן את הפגיעה בזכות הבעלות של הסרבן. לפי סעיף זה בית המשפט רשאי "להתחשב" בסרבן, "אם ראה שמן הצדק לעשות כן" ולהפחית את הפיצוי בגין הנזק שגרם בסירובו, ועליו לקחת בחשבון שיקולים שונים בהם גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות שהסכימו, כושר פרעון של בעל הדירה ונסיבות העסקה.
בע"א (ת"א) 51373-01-11 נבט נ' אנוך, בעלת דירה בפרוייקט פינוי בינוי שסירבה לכרות עסקה עם קבלן במקום בו התקיים הרב המיוחס הנדרש, חויבה לאחר שנקבע כי טענותיה השונות אינן הסיבה האמיתית לסירובה בתשלום 871,000 ש"ח לבעלי הדירות האחרים, המייצגים את ההפרש בין שווי דירתם הנוכחית לשווי הדירה שהיו זכאים לקבל במסגרת הפרוייקט.
סרבני תמ"א 38 – הסנקציה, כפייה.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, חל מקום בו ניתן היתר בניה לביצוע עבודה ברכוש משותף, על פי תמ"א 38. החוק קובע הסדרים שונים להתמודדות ע ם אדם המסרב לעסקת תמ"א 38 שמטרתה בניית דירה חדשה בבניין קיים במסגרת עיבוי וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ולהתמודדות עם אדם המסרב לעסקת תמ"א 38 שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש.
חיזוק והוספת דירות במבנה קיים
סעיף 5 לחוק הנ"ל נועד להתמודד עם סרבני עסקת תמ"א 38 במתכונת של הוספת דירות חדשות לבניין קיים. חוק המקרקעין מגדיר כי העבודות במסגרת תכנית לפי תמ"א 38 הכוללת בניית דירות החדשות דורשות הסכמתם של כל בעלי הדירות. עם זאת, סעיף זה מאפשר למפקח על הבתים המשותפים לאשר את ביצוע העבודה על פי תביעה שתוגש על ידי בעלי דירות שבבעלותם שני שליש (66.7%) מהדירות ושני שליש (66.7%) מהרכוש המשותף, וזאת לאחר שנתן הזדמנות לסרבנים לטעון טענותיהם. למפקח גם הסמכות למנות עו"ד שיכנס בנעלי הסרבנים ויחתום במקומם על ההסכם לעבודות הבניה בניגוד לרצונם.
בעוד הסנקציה בגין סרבנות לפרוייקט פינוי בינוי היא בגדר פיצוי כספי בגין הנזק של בעלי הדירות האחרים שלא השביחו את ערך דירתם, בתמ"א 38 המחוקק אגרסיבי יותר ומאפשר כפייה על בעלים של דירה את ביצוע הפרוייקט. בשונה מחוק פינוי בינוי (פיצויים), חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) אינו מבקש מהמפקח להכנס לסיבת הסירוב. אך כאשר נדרש המפקח לאשר ביצוע עבודות לפי סעיף 5א, כלומר להריסת בניין קיים ולבנייתו מחדש, עליו לשקול בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של המתנגד ואת השלכותיהן.
למפקח על המקרקעין הסמכות לאשר ביצוע העבודה גם לפני מתן היתר סופי ולאחר שניתנה החלטה לאשר את הבקשה בתנאים וזאת אם מצא כי הבקשה תואמת את כללי תמ"א 38 , כי הבנייה משתלבת במערכות התשתית הקיימות ושאם הוגשו התנגדויות מוסד התכנון הרלוונטי הכריע בהן.
בע"א (חי) 899-03-09 קלצ'וק נ' אורון ובערעור רע"א 4138/10, (שניתנו לפני תיקון החוק ובעת שניתן סמכות המפקח לאשר את ביצוע העבודות קמה החל ממתן היתר סופי) בית המשפט מתייחס לדרישה זו כנוסחת האיזון לפיה הפגיעה בקניינו של המיעוט תעשה רק לאחר שהתכנית אושרה, מכיוון וכך יש למפקח סמכות גם להתנות את התכנית בתנאים לפי שיקול דעתו. מנגד על היזם להשקיע בהכנת התכנית והגשתה שהינה הוצאה לא מבוטלת בהתחשב בכך שלא בטוח יוכל להוציא את הפרוייקט אל הפועל.
עד למועד בו קמה סמכות המפקח, עומדת למיעוט הגנת הקניין- זכות וטו לסרב לביצוע הפרוייקט, במועד בו קמה סמכות המפקח (כיום- החלטה לאשר הבקשה להיתר בתנאים), קמה הגנת החבות המעקרת את זכות הוטו של המיעוט אשר עלולה למנוע את השאת התועלת לכלל השותפים. במועד זה, במידה והמיעוט עדיין יסרב לכרות את העסקה, יגיש הרב תביעה בפני המפקח שיבחן אם הופר השוויון, אם הרב נוהג בתום לב ואת הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט והיחס בינה לבין טובות ההנאה שיזכה להן מעבודות החיזוק. כמו כן המפקח יהיה מוסמך להתנות את ביצוע העבודות בפיצוי כספי. סמכות המפקח מוגבלת והוא אינו רשאי למנוע ביצוע עבודות החיזוק רק על בסיס טענת המיעוט לפגיעה בזכויות הקניין.
יזם המבקש לבצע עבודות חיזוק יפנה ויבקש היתר בנייה או לכל הפחות ימתין לאישור הבקשה בתנאים. כל ישמור על השוויון בין בעלי הדירות, יפעל בתום לב ובמסגרת החוק, אל לו לדאוג כי השקעתו בקבלת היתר הבנייה תרד לטימיון, לא בנקל יקבל המיעוט צו למניעת עבודות החיזוק.
הריסת מבנה קיים ובנייתו מחדש
תפיסה זו אמורה לחול גם על עבודות לפי סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) שמטרתן הריסת בניין קיים ובנייתו מחדש, אך המנגנון עדיין לא חלק ויש מספר בעיות שיוצגו להלן.
סעיף 5א לחוק נועד להתמודד עם סרבני עסקת תמ"א 38 במתכונת של הריסת בניין קיים ובנייתו מחדש. לצורך ביצוע עבודות אלו על פי תמ"א 38 נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. עם זאת למפקח על הבתים המשותפים הסמכות לאשר את ביצוע העבודה על פי תביעה שתוגש על ידי בעלי דירות שבבעלותם ארבעה חמישיות (80%) מהדירות וארבעה חמישיות (80%) מהרכוש המשותף, וזאת לאחר שנתן הזדמנות לסרבנים לטעון טענותיהם. כמו בסעיף 5 העוסק בהרחבת מבנה קיים לפי תמ"א 38, גם כאן למפקח הסמכות למנות עו"ד שיכנס בנעלי הסרבנים ויחתום במקומם על ההסכם לעבודות הבניה בניגוד לרצונם.
פתרון זה מעט בעייתי ודרוש תיקון, על אף שסעיף זה מציג פתרון להתמודד מול דייר סרבן בפרוייקט שעל פי תכנית תמ"א 38 הריסת בניין קיים ובנייתו מחדש, אין הוא מאפשר תחילת העבודות בפועל. נוסח הסעיף מסמיך את המפקח לאשר עבודה ברכוש המשותף, אך אין זה מספיק מכיוון וכאשר הורסים את הבניין יש להרוס גם את הדירות שאינן רכוש משותף.
סמכות המפקח לאשר ביצוע עבודות מקום בו לא קיים הרב הנדרש
בית המשפט המחוזי בחיפה מתייחס לסוגיה זו בע"א 835/08 נטלה צבי נ' עטרה פרי ואח'. אמנם פסק הדין אינו מתייחס לאישור ביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38, אלא עבודות שמטרתן הרחבת דירה תוך כדי פגיעה ברכוש המשותף, אך ניתן ללמוד ממנו את המגמה שבפסיקה. נקבע כי סעיף 14 לחוק המקרקעין בשילוב עם רע"א 6339/97 רוקר נגד סלומון , פ"ד נה (1), 199, המחילים את חובת תום הלב באשר להפעלת זכויות הקניין שבמקרקעין. "עיקרון תום הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר".
גם במקום בו המבקש לא הצליח לקבל את אחוז ההסכמה הנדרש לצורך הבנייה, המתנגדים עדיין צריכים לשטוח טענותיהם בפני המפקח ואין להם הזכות לבוא לבית המשפט ולהתנגד מבלי להעלות את נימוקיהם.
בית המשפט לא יטיל סייגים בדרך כלל על מימוש זכות הקניין על ידי בעליה, אך ניתן לחשוב על מצבים בהם עמידה "על קוצו של יוד" במימוש הזכות, תחשב כבלתי הוגנת ושבית המשפט יתערב בה. למפקח הסמכות לדון בנימוקי ההתנגדות וזו חובתו גם מקום בו ההתנגדות היא מצד הרב. מכח סעיף 14 שלעיל, לא יהיה מקום לאשר התנגדות סתמית ושאינה עניינית אם למשל מכוונת קנטור או מנסיבות אחרות הנוגדות את עקרונות שיטת המשפט. הלכה זו של בית המשפט המחוזי יושמה גם ב עש"א 13877-04-09 קיסרי ואח' נ' שלומוב ואח'.
בעש"א (חי) 17181-05-11 גורי אברהם נ' יאיר פדאל, השופטת וסרקרוג שישבה גם בדיון בפרשת צבי נ' עטרה מבהירה את ההלכה שעולה ממנו, אין לאפשר התנגדות ללא הנמקה גם כאשר מי שמבקש את הפגיעה ברכוש המשותף לא הצליח לגייס את הסכמתם של הרב הנדרש. עם זאת סמכותו של בית המשפט לבחון את הנימוקים מצומצמת ואין לאפשר התנגדות סתמית שאינה עניינית או שיש בה שימוש לרעה בזכויות הקניין.
לפיכך, מקום בו לא הצליחו המבקשים לבצע פרוייקט של התחדשות עירונית להגיע להסכמה של הרב הנדרש, יש מקום לפנות למפקח על המקרקעין שיבחן את טיעוני המתנגדים, ואם ימצא שהתנגדויותיהם אינן ענייניות, עשוי המפקח לאשר את ביצוע הפרוייקט.
האם חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 חל על סרבנות בתמ"א 38 או עסקאות קומבינציה מורכבות?
האם ניתן לתבוע בעילה לפי חוק זה לקבלת פיצוי בגין הנזק במקום בו הסירוב הוא לעסקת קומבינציה שחוק זה אינו חל עליה. בת"א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ, נקבע כי על אף שחוק פינוי בינוי (פיצויים) אינו חל בנסיבות העניין מכיוון ואין מדובר בעסקת פינוי בינוי, סירוב לעסקה ממניעים שאינם ענייניים עשוי לחייב את הסרבן מכח הוראות חוק אחרות. במקרה זה תוך שימוש בהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין " בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר" ובאמצעות סעיף 30 העוסק בניהול הרכוש המשותף. הסרבן חוייב בתשלום פיצוי בגובה 2.4 מליון ש"ח לבעלי הדירות האחרים.
תוצאה זו הינה תוצאה נכונה כל עוד אין מדובר בפרוייקט מכח תמ"א 38 שכן קביעת פיצוי בגין הנזקים לצד היכולת לכפות ביצוע העסקה עלויה להוביל ל"ענישה כפולה" ול"פיצוי כפול". עם זאת התוצאה לפיה ניתן לחייב בפיצוי בגין הנזק הנובע מהסירוב עקבית גם לפסיקה בפרשת תא (ת"א) 29744.12.10 רומי נ' אופנהיים, נקבע שעל אף שפרוייקט הבניה שביקשו לבצע אינו מכח תמ"א 38 או תכנית לפינוי בינוי, סירוב לביצוע העסקה ממניעים שונים כגון חוסר תום לב, גרם הפרת חוזה או ממניעים אחרים שאינם ענייניים עשויים להקים עילת תביעה כספית כנגד הסרבן. עם זאת התובעים בפסק דין זה ביקשו לכפות את ביצוע העסקה ולא פיצויים. בית המשפט לא מצא כי התובעים הצביעו על עילה בדין שמכוחה ניתן לחייב את הנתבע הסרבן לחתום על החוזה לביצוע העסקה.
חשוב לציין כי שני פסקי דין אלו ניתנו לפני תיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), והסמכת המפקח לכפות את ביצוע הפרוייקט בעל כורחם של הסרבנים. לאור העקרונות המשפטיים שלפיהן נבחנה תחולתו של חוק פינוי בינוי (פיצויים) בפסק הדין בנושא יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ, נראה כי המבקש לאכוף ביצוע פרוייקט שחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) אינו חל עליו, יאלץ להיות יצירתי ולהציג מקור חוקי אחר מכוחו בית המשפט יוכל לחייב את הסרבן לחתום על ההסכם לביצוע העבודות.
למידע נוסף והתייעצות עם עורך דין נדל"ן, צרו עימנו קשר.