רכשתי דירה, ועוד טרם נרשמתי כבעליה, הוטל עיקול על זכויות המוכר בדירה, האם אני בבעיה?
הערת אזהרה:
הערת אזהרה היא רישום בפנקס המקרקעין (טאבו) הנעשה בהתאם להוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט -1999.
הערת האזהרה נועדה לרב לשלב הביניים שבין מועד חתימת הסכם המכר לבין המועד בו ירשם הקונה כבעלי הדירה במרשמי רשם המקרקעין.
כשמה, הערת האזהרה נועדה להזהיר את מי שבוחן את הנכס מושא הערת האזהרה כי ביחס לנכס הזה המוכר נתן לצד ג' התחייבות לביצוע עסקה. קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה כגון הערה על התחייבות המוכר להמנע מלעשות עסקה בנכס או הערה על התחייבות של רוכש ומוכר לרשום משכנתא לטובת בנק המשכנתאות של הקונה.
הערת האזהרה נועדה להגן על רוכש פוטנציאלי מפני תרמית של המוכר שימכור את אותה דירה לכמה אנשים שונים. בהתאם, מקום בו התחרות על הזכויות בדירה היא בין שני רוכשים זכותו של הרוכש הראשון תגבר מקום שהוא פעל לרישום הערת אזהרה לטובתו על זכויות המוכר. בעוד מקום בו הרוכש הראשון נמנע מרישומה של הערה, הוא עשוי להפסיד לטובת הרוכש השני, שכן הוא התרשל ולא פעל להגן על זכויותיו.
באופן דומה, הערת האזהרה גוברת על עיקול שנרשם על זכויות המוכר בדירה, לאחר שהיא נרשמה.
עיקול זמני:
עיקול זמני או קבוע הוא סעד שנועד לאפשר לנושה של בעל נכס לתפוס את הנכס בעיקול, לשם הוצאותו למכירה ופרעון של החוב כלפיו מהתמורה שתתקבל ממכירת הנכס. עיקול יכול לנבוע מהליך משפטי אזרחי, חובות כלפי רשויות או הליכי הוצאה לפועל המתנהלים נגד בעלי הנכס.
מטרת העיקול היא להבטיח שלנושה יהיה ממה להפרע בגין חובות החייב כלפיו.
סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:
סעיף זה קובע: "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה… הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה…"
המשמעות היא שאם נרשמה הערת אזהרה לטובת רוכש, ולאחר מכן הוטל עיקול על הנכס בשל חובות המוכר, זכויות הרוכש, כפי שהוגנו באמצעות הערת האזהרה, גוברות על העיקול המאוח והנושה לא יוכל לתפוס את הנכס ולהפרע ממנו
דוגמה להמחשת ההבדלים:
נניח שאדם בשם יוסי חתם על הסכם לרכישת דירה מאדם בשם דוד. מיד לאחר החתימה, יוסי דאג לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו, כדי להגן על זכויותיו בנכס. כעבור חודש, נושה של דוד הטיל עיקול זמני על הדירה בשל חובות שדוד צבר. במקרה זה, זכויותיו של יוסי, שהוגנו באמצעות הערת האזהרה שנרשמה לפני הטלת העיקול, גוברות על זכויות הנושה. המשמעות היא שיוסי יוכל להשלים את רכישת הדירה, והעיקול לא יפגע בזכויותיו.
המלצות לרוכשי דירות:
- רישום מיידי של הערת אזהרה: מומלץ לרשום הערת אזהרה בהקדם האפשרי לאחר חתימת הסכם המכר כדי להגן על זכויותיכם בנכס. כשאנו מייצגים רוכש במסגרת הסכם מכר אנו נוהגים להגיש את ההערה לרישום, ככל שניתן, עוד ביום בו נחתם הסכם המכר.
- בדיקת מצב הנכס: לפני הרכישה, יש לבדוק אם קיימים עיקולים, שעבודים או הערות אחרות על הנכס, כדי להימנע מהפתעות בלתי נעימות בעתיד.
- ייעוץ משפטי: פנו לעורך דין המתמחה במקרקעין לקבלת ייעוץ וליווי בתהליך הרכישה.
- יצויין כי לאחרונה נתקלנו במקרה של רוכשים שהיו מיוצגים על ידי עורך דין במסגרת הסכם המכר, ועורך הדין לא הבחין שטרם החתימה על ההסכם נרשם עיקול על זכויות המוכר בדירה. בנסיבות אלה אותם לקוחות בחשיפה ניכרת לאבדן חלק ניכר מהשקעתם. בהתאם אנו ממליצים לבחור בעורך דין בעל ניסיון משמעותי בייצוג בהסכמי מכר ביחס למקרקעין.
סיכום:
הערת אזהרה היא כלי משפטי שעשוי להציל כסף רב והיא מגנה רוכש דירה הן מביצוען של עסקאות סותרות והן מפני עיקולים שיוטלו על זכויות המוכר. לכן, חשוב לרשום הערת אזהרה בהקדם האפשרי לאחר חתימת הסכם המכר ולוודא את מצב הנכס מבחינת עיקולים והערות אחרות. ייעוץ משפטי מקצועי יסייע בהבטחת זכויותיכם כרוכשי דירות.
מהווה בדרך כלל את אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו, הן מבחינת המשמעויות האפשרית של אי לקיחת פרט כלשהו בחשבון והן מבחינת מימון פיננסי – מחיר הדירה.
עסקת מקרקעין עשויה להתפרס על פני מספר רב של חודשים ולכן חייבת להיות מתוכננת היטב.
פוסט זה הינו הראשון בסדרה של שלושה ונועד בכדי לעזור לרוכש הדירה לסדר את מחשבותיו ולהתכונן כראוי לביצוע עסקת הרכישה.
על פניו, ניתן לרכוש דירה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין, יחד עם זאת אין הדבר מומלץ ולעיתים החיסכון בשכר טרחת עו"ד עשוי להוביל לנזק גדול מאד עד לאבדן שווי הדירה כולה.
נקודת התחלה – בחירת הנכס והאיזור
בטרם נרכוש דירה מומלץ כי נערוך מספר סיורי שטח באזור בשעות שונות של היום. לעיתים אזורים אשר במהלך הערב נראים שקטים ופסטורליים הופכים במהלך היום לרועשים ולבלתי נעימים למגורים. בנוסף חשוב שנדקדק בבחינת מצבו הפיזי של הנכס ובחינת קירבתו לגורמי רעש ונזק כאלה ואחרים, וקירבתו למקומות ציבוריים כגון גן ילדים, פארק ואזור משחקים אשר עלולים לעיתים להשפיע על שוויו של הנכס.
על מנת לבדוק את סביבת הנכס ואף נתונים נוספים כגון מחיר מייצג לדירה ולמ"ר, פרטים על נכסים דומים שנמכרו באיזור, רשימת בתי ספר, גני ילדים, אנטנות סלולריות קרובות ופילוחי אוכלוסיה שונים, מומלץ להשתמש באתר "מדלן".
בשלב זה סביר שתתלבטו בין מספר נכסים אפשריים והנתונים שלעיל עשויים להכריע בשאלה עם איזה נכס מתקדמים?
לאחר קבלת ההחלטה או צמצום למספר מצומצם של אפשרויות יש להתחיל במו"מ עם המוכר לגבי המחיר ומועד הפינוי. כאשר המו"מ מבשיל לכדי הסכמה מומלץ ליצור קשר עם עורך הדין שייצג אתכם בעסקה ולעדכן אותו בפרטים. כאמור לעיל ניתן לרכוש דירה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין, יחד עם זאת אין הדבר מומלץ. ככלל לא מומלץ לחתום על זכרון דברים!
מומלץ כבר בשלב זה, למי שנדרש לכך, לפנות לבנק לצורך הגשת בקשה עקרונית למשכנתא. בהמשך מומלץ לפנות אף ליועץ משכנתאות שאינו קשור לבנק, שירות שאמנם כרוך בתשלום, אך ברב המקרים חוסך לאורך השנים עשרות אלפי ש"ח.
רכישת דירה מהווה בדרך כלל את אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו, הן מבחינת המשמעויות האפשרית של אי לקיחת פרט כלשהו בחשבון והן מבחינת מימון פיננסי – מחיר הדירה.
עסקת מקרקעין עשויה להתפרס על פני מספר רב של חודשים ולכן חייבת להיות מתוכננת היטב.
פוסט זה הינו השני בסדרה של שלושה ונועד בכדי לעזור לרוכש הדירה לסדר את מחשבותיו ולהתכונן כראוי לביצוע עסקת הרכישה.
על פניו, ניתן לרכוש דירה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין המתמחה במקרקעין, יחד עם זאת אין הדבר מומלץ ולעיתים החיסכון בשכר טרחת עו"ד עשוי להוביל לנזק גדול מאד עד לאבדן שווי הדירה כולה.
לאחר שבחרנו את הנכס אותו אנו מעוניינים לקנות ולאחר שהגענו להסכמות בע"פ עם המוכר מגיע השלב בו יש להכנס לקרביים של העסקה.
ראשית, מומלץ להזמין את תיק הבניין ממחלקת ההנדסה בעירייה או ברשות המקומית ולבדוק העדרן של חריגות בנייה (בניה הסוטה משאושר בהיתר) וצוי הריסה.
מומלץ לצלם את התשריט (התכנון האדריכלי של הבניין) ואת ההיתר (המסמך לפיו ניתן רשיון לבנות את הבניין) ולתעדם בין שאר המסמכים. מומלץ לא לדלג על שלב זה. קיומן של חריגות בניה עשוי במקרים מסויימים להיות בעייתי. בנוסף בעת שמבקשים את המשכנתא, הבנק ממנה שמאי להעריך את שווי הנכס, בשלב זה סביר שהשמאי יבקש כי תציגו בפניו את ההיתר והתשריט.
לרוכשי דירה בבית משותף, מומלץ גם לעיין בתיק הבית המשותף במרשם הבתים המשותפים וככל שנרשם "תקנון מוסכם" לבית המשותף, יש לוודא שלא קיימות בו הוראות "בעייתיות".
מהתשריט בתיק הבית המשותף ניתן ללמוד את מיקומם וגודלם של שטחים ה"צמודים" לדירה (כגון גינה, גג, חניה, מחסן וכיוצ"ב). שטח צמוד נמצא בבעלותו הבלעדית של בעל הדירה.
כמו כן מומלץ לבדוק את אופן השימוש ברכוש המשותף וקיומן של זכויות בנייה.
ביצוע הבדיקות שלעיל יכין אותנו בצורה מיטבית לניהול מו"מ מול המוכר, כאשר נכיר את המחירים המייצגים באיזור, ואת היתרונות והחסרונות של הנכס.
בדיקת רישום ובעלות בנכס – מומלץ להפיק נסח טאבו. חשוב לשם לב האם המוכר הוא בעליו של הנכס או שרשום מישהו אחר, כל אי התאמה בנסח צריכה להדליק לנו נורה אדומה. יש לשם לב להצמדות המופיעות בנסח ככל שמופיעות, להתאמתן לאמור בתיק הבית המשותף ולמשכנתא של המוכר הרובצת על הנכס.
תפקידן של הערות אזהרה הינו להתריע בפני רוכש פוטנציאלי כי עליו לשם לב לסוגייה מסויימת, הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה תעיד כי הנכס כבר נמכר קודם לכן לאדם אחר, הערה בנוגע לבניה לא חוקית תעיד על קיומו של צו הריסה לנכס או לחלקו. הערה על הפקעה תופיע כאשר תכנית בניין עיר מפקיעה חלק מהשטח ומומלץ לבדוק תכניות בניין עיר באופן כללי ולוודא כי לא קיים מידע העשוי לפגוע בערך הנכס כגון הפקעה או בנייה סמוכה.
בחלק הבא – חוזה המכר
הערה: פוסט זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
למידע נוסף ולהתייעצות עם עורך דין מקרקעין, צור עימנו קשר.
.
חתימת ההסכם ועמידה בהוראותיו עד למועד מסירת החזקה, ומיסוי העסקה
זיכרון דברים
זיכרון דברים נחשב לחוזה לכל דבר או עניין ועליו לכלול את כלל פרטי הזהות של המוכר והקונה וכן את התנאים לקיום העסקה (סכום הרכישה, מועד מסירה, מועדי תשלום וכלל פרטי הנכס ותכולתו). במקרים מסויימים עשוי זכרון הדברים לשמש כאסמכתא להטלת צו עשה שיפוטי לאכיפת עסקה או קבלת פיצוי בשל הפרתה. מבחינת רשויות המס בישראל מועד חתימת זיכרון הדברים מהווה המועד בו נכרתה העסקה ולפיו נקבע מועד הדיווח על העסקה וכן מועד תשלום המיסים.
מומלץ לעולם לא לחתום על זכרון דברים ולהשאיר לעורך הדין את עריכת הסכמי ההתקשרות.
חוזה המכר
מומלץ שחוזה המכר יסדיר לכל הפחות את הנושאים הבאים:
התמורה ולוח תשלומים
הצדדים יקבעו לוח תשלומים המתאים לרצונותיהם וצרכיהם, רצוי כי התשלום הראשון ישולם בעת החתימה על החוזה ויהיה בשיעור של 10% לפחות מסך התמורה, אחרת הרוכש יתקשה לקבל משכנתא מכיוון והבנקים בד"כ מוכנים לתת אשראי רק לאחר שהקונה שילם את אותם 10%. מומלץ כי התשלום הראשון יוחזק בנאמנות אצל עורך דין על למועד בו הקונה ירשום הערת אזהרה לטובתו (תפקידה של הערת האזהרה למנוע הונאות ו"להבטיח" את הנכס לרוכש, כלומר, כי המוכר לא יוכל למכור אותו בשנית לרוכש אחר), לשם רישום הערת אזהרה הצדדים צריכים לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה במעמד החתימה על החוזה.
חשבון נאמנות
מומלץ לקבוע הוראה בהסכם שמתוך סכום התמורה ישאר בנאמנות בידי עורך הדין סכום שמטרתו להבטיח כי המוכר ימציא לקונה את כל המסמכים שיזדקק להם לשם העברת רישום הבעלות בנכס על שמו וככל שהמוכר יחדל מלהמציאם לשלם במקומו את הסכומים הנדרשים לקבלת האישורים מכספי הנאמנות הנ"ל.
האישורים הנדרשים הינם בין היתר, אישור רשות המיסוי להעברת הנכס בטאבו, אישור ערייה/ הרשות המקומית בדבר העדר חובות לרבות בגין היטלי השבחה פיתוח וכיוצ"ב, אישור בגין העדר חובות לועד הבית, ייפוי כח בלתי חוזר המסמיך את ב"כ הקונה לפעול בשם המוכר למען העברת רישום הבעלות בנכס על שמו, בקשה לרישום במקרקעין ושטרי מכר.
על הצדדים לחתום על שלושת האחרונים במעמד החתימה על ההסכם.
הערכת היקף החשיפה למס שבח ולהיטל השבחה דורשת מומחיות מיוחדת של עורך דין הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין.
תיאור הנכס ותחולתו
יש לכלול ולציין בהסכם המכר את החלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירה, הערות החלות על הנכס, וכמו כן יש לציין מהם הפריטים אשר "נשארים בנכס" לאחר מסירתו כגון תנור מטבח, כיריים, מזגן, דוד שמש, ארונות קיר וכיוצ"ב.
פגמים בנכס
חוזי מכר סטנדרטיים כוללים הצהרה מצד המוכר כי הנכס נקי מפגמים ופוטרים את המוכר מאחריות לכל פגם בנכס, חשוב לשם לב שההסכם לא פוטר את המוכר מאחריות לגבי פגם סמוי שהמוכר ידע על קיומו והסתיר אותו מהקונה.
מועד מסירת החזקה
מועד מסירת החזקה יצויין במפורש בהסכם המכר, כמו כן יש לקבוע פיצוי מוסכם לכל יום איחור במסירה. יחד עם זאת מומלץ לאפשר מעט גמישות כגון "איחור במסירת הדירה של עד שבוע לא יהווה הפרה של חוזה המכר ולא יזכה את הקונה בפיצוי".
הוראות לגבי תשלום מיסים
ברירות מחדל: מס רכישה (הקונה) מס שבח (המוכר), היטל השבחה (תכנית שקיבלה תוקף עד חתימת החוזה – באחריות המוכר, ולאחר מכן באחריות הקונה) היטלים אחרים וחשבונות לספקים כגון חשמל, מים, ארנונה גז וכד (עד למסירת החזקה באחריות המוכר ולאחר מכן באחריות הקונה). לקריאה נוספת בעניין מס רכישה: מס רכישה 2014; לקריאה נוספת בעניין מס שבח: מס שבח 2014.
כמו כן מומלץ לקבוע בהסכם המכר מהם הסעיפים שהפרתם תוביל ל"הפרה יסודית" של ההסכם ופיצוי מוסכם בשיעור של 10% משווי הנכס להפרת ההסכם על ידי מי מהצדדים.
מומלץ להפיק ביום חתימת הסכם המכר נסח טאבו עדכני שיעיד כי מצבו הרישומי של הנכס לא השתנה.
מומלץ לחתום על החוזה בנוכחות עו"ד שיאמת את השטרות הנדרשים לשם העברת רישום הבעלות בנכס בטאבו.
במעמד החתימה יש למלא טופס דיווח לרשות המיסים, חשוב לשם לב להתאמת הטופס לסוג הדיווח.
לאחר מועד החתימה
יש לשם לב למועדים הקבועים בחוזה לביצוע התשלומים. על רוכש הנדרש למשכנתא לצורך תשלום כל שהוא נדרש לפנות לבנק המשכנתאות שבחר מוקדם ככל הניתן ולא יאוחר מחודש ימים טרם מועד ביצוע התשלום. הבנק יחתים את הקונה על טפסים רבים ויבקש ממנו להחתים את המוכר על התחייבויות שונות. בשלב זה יש להעביר את המסמכים האלו לבא כח המייצג בכדי שזה יעבירו לצד המוכר להערותיו ולטיפולו.
מסירת הנכס
מומלץ לערוך פרוטוקול מסירת חזקה ולציין בו את כלל הליקויים הקיימים בדירה או בתשתיותיה במועד המסירה ולחתום עליו. במועד זה ישולם התשלום האחרון כנגד קבלת החזקה וימסרו כלל האישורים המצויינים לעיל. כמו כן, מומלץ במועד זה להעביר את חשבונות חשמל, גז, ארנונה, מים על שם הקונה ולוודא כי המוכר לא השאיר חובות לספקים אלו.
כאמור במועד המסירה ימסרו לידי הקונה המסמכים אשר באמצעותם יוכל להעביר רישום הבעלות בנכס על שמו. בשלב זה יש לאסוף את המסמכים ובאמצעות עורך הדין להגישם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הרלוונטית ולעקוב אחר השלמת רישום הבעלות על שם הקונה. במקביל לנוטלי המשכנתאות, יש לאסוף מסמכים הבנק אשר ישלימו את רישום המשכנתא על הדירה במקביל לרישום הבעלות על שם הקונה.
מיסוי העסקה
חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בכל הנוגע למיסוי מקרקעין, טעות במצב הדברים הנוגע למיסוי העסקה עשוי להוביל לתוצאה שונה מאוד ממה שהצדדים ניסו להשיג בביצוע העסקה העשויה במקרים מסויימים להסתכם בנזק כלכלי עצום היכול להגיע אף למאות אלפי שקלים, פגיעה באפשרות לשימוש עתידי בפטור ממס או תשלום סכומים גבוהים מהמצופה הן רק חלק מהתוצאות האפשריות של טעות בהערכת מיסוי העסקה.
אמנם מס שבח אינו קשור ישירות לרוכש, אך טעות בחישובו ואי הקפדה על הפקדת סכום מתאים בחשבון הנאמנות עשויים להוביל לכך כי למוכר לא יהיה הכסף לשלמו והעברת רישום הבעלות בנכס תתעכב זמן ממושך עד שהמוכר ישלם את המס ויעביר את אישור רשות המיסים להעברת הבעלות בנכס לקונה. על הקונה מוטל תשלום מס רכישה.
יש לזכור גם את המיסוי העירוני, ובעיקר את היטל ההשבחה שבמבנים ישנים מאוד עשוי להגיע לסכומים ניכרים.
ניתן לעיין תחת "מאמרים" ולקרוא עוד על דיני מקרקין ומיסוי מקרקעין.
לפרטים נוספים ולשאלות ניתן ליצור קשר.
הערה: פוסט זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.